تحولات سوق الإسكان: الأسس الاقتصادية تحل محل المضاربة

استمرت أسعار المنازل في الولايات المتحدة في الانخفاض للشهر الرابع على التوالي في يونيو، وفقًا لمؤشرات S&P CoreLogic Case-Shiller، مما يشير إلى تحول في دور سوق الإسكان من محرك لبناء الثروة إلى سوق يكافح لمواكبة التضخم. انخفض مؤشر المدن العشرين المركب بنسبة 0.3% على أساس شهري ونما بنسبة 2.1% فقط على أساس سنوي، وهو أضعف نمو سنوي منذ يوليو 2023. وباحتساب التضخم، فهذا يعني أن نمو أسعار المنازل الحقيقية أصبح سلبيًا خلال العام الماضي، حيث ارتفع مؤشر أسعار المستهلكين بنسبة 2.7% خلال نفس الفترة [1].

تعكس هذه الاتجاهات تباطؤًا أوسع في سوق الإسكان، مع ضعف الطلب الأساسي رغم موسم الشراء الصيفي التقليدي. ارتفعت مستويات المخزون لمدة 21 شهرًا متتاليًا، مع زيادة قوائم المنازل بنسبة 25% مقارنة بالعام الماضي. ويتوقع محللو EY-Parthenon أن أسعار المنازل قد تتحول إلى السلبية على أساس سنوي بحلول نهاية العام بسبب ضعف الطلب وارتفاع العرض [1]. كما أن السوق مقيد أيضًا بتكاليف الاقتراض المرتفعة وتكاليف البناء المرتفعة، مما يثبط النشاط بين شركات البناء [1].

أصبح التباين الجغرافي سمة مميزة لسوق الإسكان، حيث تشهد بعض المدن الكبرى زيادات كبيرة في الأسعار بينما تشهد أخرى انخفاضات. على سبيل المثال، سجلت نيويورك زيادة سنوية بنسبة 7.0%، وهي الأعلى بين جميع المناطق الحضرية التي تتم متابعتها. كما شهدت شيكاغو وكليفلاند نموًا قويًا بنسبة 6.1% و4.5% على التوالي. في المقابل، عانت مدن Sun Belt التقليدية مثل فينيكس وتامبا ودالاس، حيث سجلت تامبا أسوأ أداء بانخفاض سنوي قدره 2.4%. كما انضمت سان دييغو وسان فرانسيسكو إلى قائمة الأسواق ذات التغيرات السلبية في الأسعار، مما يمثل تحولًا ملحوظًا عن سنوات الازدهار السابقة [2].

يبدو أن هذا التحول الإقليمي مدفوع بأساسيات اقتصادية أكثر استدامة، مثل نمو التوظيف والقدرة النسبية على تحمل التكاليف. تتفوق المراكز الصناعية التقليدية على مدن Sun Belt، التي كانت مفضلة سابقًا لنمو أسعارها المتفجر. ويقترح المحللون أن هذا التوازن الجديد يعكس مسارًا طويل الأجل أكثر استقرارًا لسوق الإسكان، حيث يرتبط التقدير بشكل أوثق بالظروف الاقتصادية العامة بدلاً من الحماس المضاربي [2].

يعد انتقال سوق الإسكان من فترة مكاسب مزدوجة الرقم إلى فترة ركود معدلة حسب التضخم أمرًا ذا أهمية تاريخية. خلال الجائحة، ارتفعت قيم المنازل بمعدلات تجاوزت التضخم بكثير، مما خلق ثروة كبيرة لأصحاب المنازل. أما الآن، ومع فشل الأسعار في مواكبة التضخم، فقد تآكلت القيمة الحقيقية لثروة الإسكان خلال العام الماضي [1]. وأشار نيكولاس جوديك من S&P Dow Jones Indices إلى أن هذا التوازن الجديد قد يمثل سوق إسكان أكثر صحة على المدى الطويل، حيث يكون التقدير أكثر توافقًا مع الأساسيات الاقتصادية مثل نمو الوظائف والتحولات الديموغرافية بدلاً من النشاط المضاربي [2].

بالنظر إلى المستقبل، لا يزال السوق في حالة انتقالية. وبينما جلبت أنماط الشراء الموسمية بعض الزيادات المؤقتة في الأسعار في النصف الأول من العام، إلا أن الاتجاه العام لا يزال يتسم بالاعتدال. ويتوقع المحللون أن النمو السنوي من المرجح أن يتحول إلى السلبية في الأشهر المقبلة، مع استمرار الضغط على الطلب وارتفاع العرض الذي يبقي زيادات الأسعار تحت السيطرة. لم يعد سوق الإسكان هو محرك بناء الثروة كما كان في السنوات الأخيرة، لكنه قد يكون في طريقه إلى مسار أكثر استدامة ومرتكزًا اقتصاديًا.

المصدر:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY