انهيار سوق العقارات؟ المستثمر في "Big Short" ستيف إيسمان يحدّث توقعاته لسوق الإسكان وسط تراجع مبيعات المنازل

أحد المستثمرين الذين تنبأوا واستفادوا من انهيار الرهن العقاري الثانوي في عام 2008، ستيف إيسمان، يرفض المخاوف بشأن تكرار انهيار سوق الإسكان.

يقول مستثمر وول ستريت على قناته في YouTube إن أكبر تحدٍ يواجه سوق الإسكان البطيء الحالي ليس القروض العقارية الثانوية كما كان في عام 2008، بل معدلات الرهن العقاري المرتفعة.

“المشاكل في سوق الإسكان اليوم لا علاقة لها بالقروض العقارية الثانوية. مبيعات المنازل القائمة ضعيفة. لماذا؟ عندما خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة إلى الصفر خلال جائحة كورونا، أعاد كل مالك منزل تقريبًا تمويل رهنه العقاري، بحيث أصبح لدى معظم مالكي المنازل الحاليين الآن رهون عقارية لمدة 30 عامًا بمعدلات تتراوح بين 3% إلى 4%. لكن اليوم، معدلات الرهن العقاري تتراوح بين 6% و7%. بالنسبة لشخص لديه رهن عقاري بنسبة 6.5% ويريد شراء منزل قائم حيث يمتلك المالك الحالي معدل رهن عقاري بين 3% إلى 4%، فإن المشتري، بالطبع، يريد نفس الدفعة الشهرية التي يدفعها المالك، لكن المالك لديه معدل رهن عقاري أقل بكثير.

للحصول على نفس الدفعة الشهرية، يجب أن ينخفض سعر المنزل فعليًا إلى النصف. هذا لن يحدث عندما يكون لدى مالك المنزل، البائع أو البائع المحتمل، وظيفة، وهذه هي المشكلة. سوق الإسكان متجمد لأن المشترين والبائعين لا يمكنهم التوصل إلى اتفاق. مرة أخرى، هذه هي المشكلة، وليست القروض العقارية الثانوية.”

يقول إيسمان أيضًا إن مشهد الرهن العقاري الثانوي يختلف كثيرًا عن الفترة التي سبقت انهيار سوق الإسكان في عام 2008 بسبب اللوائح الفيدرالية الجديدة التي تم وضعها لمنع تكرار شيء مماثل.

“فيما يتعلق بالقروض العقارية الثانوية، بعد قانون دود-فرانك، رفع المنظمون المصرفيون متطلبات رأس المال على قروض الرهن العقاري الثانوي إلى درجة أن البنوك بالكاد تمنحها. حيث يتم منحها هو من قبل شركات مالية صغيرة، لكنها صناعة صغيرة. لم أعد قلقًا بشأن شركات الرهن العقاري الثانوي بعد الآن. في عام 2006، كان حجم الرهن العقاري الثانوي 600 مليار ويمثل 20% من إجمالي سوق الرهن العقاري. تلك الأيام ولت منذ زمن بعيد.”

Generated Image: Midjourney