اقتراح ترامب الطموح لمنع المؤسسات من شراء المنازل العائلية الواحدة – هل يمكن أن يُحدث فرقاً حقيقياً؟

ترامب يقترح حظر شراء الشركات الكبرى للمنازل السكنية

في صباح يوم الأربعاء، أدلى الرئيس ترامب ببيان واضح وقوي على منصة Truth Social: يعتزم منع المستثمرين المؤسسيين الكبار من الاستحواذ على منازل سكنية أحادية الأسرة إضافية وسيحث الكونغرس على تقنين هذا الحظر. وصرح قائلاً: "المنازل للناس، وليست للشركات".

انتشر هذا الإعلان سريعاً عبر القطاع المالي، مما تسبب في انخفاض أسهم الشركات الرائدة في تأجير المنازل السكنية وأثار نقاشاً متجدداً على مستوى البلاد حول ملكية المنازل الأمريكية المناسبة. في غضون ساعات، بدأ دعاة الإسكان والاقتصاديون في مناقشة ما إذا كان هذا الإجراء سيفيد حقاً أولئك الذين يكافحون لشراء منزل.

فهم أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

يأتي اقتراح ترامب في ظل أزمة حادة في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في الولايات المتحدة. فمنذ عام 2019، ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير، حيث أصبح متوسط سعر المنزل السكني حوالي 410,000 دولار—أي ما يعادل تقريباً خمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة. قبل خمس سنوات فقط، كان هذا المعدل أقرب إلى ثلاثة، وهو ما يعتبر منذ زمن طويل معيار القدرة على تحمل التكاليف.

الإحصاءات تبدو مخيفة للمشترين المحتملين. فقد بلغ متوسط الدفعة الشهرية للرهن العقاري لمنزل بسعر متوسط 2,570 دولاراً، مما يعني أن الأسرة بحاجة إلى دخل سنوي لا يقل عن 126,700 دولار للتأهل للحصول على قرض تقليدي. من بين 46 مليون مستأجر في الولايات المتحدة، لا يفي سوى 6 ملايين بهذا الشرط. في الواقع، 57% من الأسر الأمريكية—أي حوالي 76.4 مليون عائلة—لا تستطيع تحمل تكلفة منزل بقيمة 300,000 دولار.

بالنسبة للأجيال الشابة، أصبح حلم امتلاك منزل بعيد المنال أكثر فأكثر. حيث أفادت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين أن متوسط عمر المشترين لأول مرة ارتفع إلى 40 عاماً، رغم أن مصادر أخرى تشير إلى أنه أقرب إلى 32 أو 33 عاماً. وعلى أي حال، لا يزال الكثير من جيل الألفية وجيل Z عالقين في الإيجار، يشاهدون الأسعار ترتفع خارج نطاق قدرتهم عاماً بعد عام.

من هم المستثمرون المؤسسيون؟

عندما يشير ترامب إلى "المستثمرين المؤسسيين الكبار"، فهو يقصد جهات مثل شركات الأسهم الخاصة، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، والشركات الكبرى التي جمعت محافظ ضخمة من العقارات السكنية خلال العقد الماضي. على سبيل المثال، تدير Blackstone أصولاً تتجاوز قيمتها تريليون دولار وتمتلك الآلاف من منازل الإيجار أحادية الأسرة على مستوى البلاد.

تسارع هذا الاتجاه بعد الأزمة المالية في 2008، عندما سمحت حالات الحجز العقاري الواسعة النطاق للمستثمرين ذوي التمويل الجيد بشراء العقارات المتعثرة على نطاق واسع. وبحلول عام 2015، كان المستثمرون المؤسسيون يمتلكون مجتمعين ما يصل إلى 300,000 منزل سكني—وهو سوق كان شبه معدوم في عام 2011.

وعلى الرغم من أن هؤلاء المستثمرين يمتلكون حوالي 1% فقط من جميع المنازل السكنية على مستوى البلاد، إلا أن تأثيرهم أكبر بكثير في بعض المدن. ففي أتلانتا، على سبيل المثال، تشير التقديرات إلى أنهم يمتلكون بين 4% و30% من منازل الإيجار السكنية، اعتماداً على التعريف والبيانات المستخدمة. كما شهدت مدينتا جاكسونفيل في فلوريدا وشارلوت في كارولاينا الشمالية ملكية مؤسسية كبيرة أيضاً.

ردود فعل السوق والآثار الاقتصادية

كان لإعلان الرئيس تأثيرات فورية على سوق الأسهم. حيث انخفضت أسهم Invitation Homes، أكبر شركة لتأجير المنازل السكنية في الولايات المتحدة، بنسبة 7%. وانخفض سهم Blackstone بأكثر من 4%، وشهدت Apollo Global Management Inc. (NYSE: APO) انخفاضاً مماثلاً. وقد استثمرت هذه الشركات مليارات الدولارات في العقارات السكنية، ويهدد الحظر المقترح نماذج أعمالها.

ووفقاً لمكتب المساءلة الحكومية، غالباً ما تشهد المناطق ذات المستويات العالية من الاستثمار المؤسسي زيادات في كل من الإيجارات وأسعار المنازل. يميل هؤلاء المستثمرون إلى التركيز على الأحياء ذات الدخل المنخفض والمتوسط حيث تكون عوائد الإيجار أعلى.

ومع ذلك، يشكك بعض الاقتصاديين فيما إذا كان تقييد المشترين المؤسسيين سيحسن فعلاً القدرة على تحمل التكاليف. ويؤكدون أن المشكلة الأساسية هي نقص المنازل المتاحة—فالولايات المتحدة تعاني نقصاً بعدة ملايين من الوحدات—وأن إزالة رؤوس الأموال المؤسسية قد يقلل فعلياً من الاستثمار في الإسكان.

ما الذي سيحدث بعد ذلك؟

وعد ترامب بالكشف عن مزيد من التفاصيل حول خطته خلال خطاب قادم في المنتدى الاقتصادي العالمي في دافوس، سويسرا. وفي الوقت نفسه، أعلن السيناتور بيرني مورينو من أوهايو بالفعل عن خطط لتقديم تشريع لتقنين الحظر.

لا تزال هناك العديد من الأسئلة دون إجابة. هل سيشمل الحظر المنازل التي يمتلكها المستثمرون المؤسسيون حالياً، أم سيقتصر على المشتريات المستقبلية؟ كيف سيتم تعريف "المستثمرين المؤسسيين الكبار"؟ هل سيتم استثناء شركات الاستثمار الصغيرة؟ يجب معالجة هذه القضايا أثناء انتقال الاقتراح عبر الكونغرس.

في نهاية المطاف، سيقرر المشرعون مصير هذه المبادرة. وبينما يلقى موضوع القدرة على تحمل تكاليف الإسكان صدى عبر الخطوط الحزبية، من المرجح أن تواجه تفاصيل أي حظر نقاشاً حاداً وضغوطاً من صناعة العقارات.

هل سيحدث هذا القرار فرقاً فعلياً؟

السؤال المركزي هو ما إذا كان منع المستثمرين المؤسسيين من شراء المنازل السكنية سيؤدي فعلاً إلى مساعدة الأمريكيين العاديين على امتلاك منازل. والإجابة ليست بسيطة على الإطلاق.

من ناحية، قد يؤدي إخراج المشترين من الشركات ذات الجيوب العميقة من السوق إلى تخفيف المنافسة وربما إبطاء ارتفاع الأسعار في المناطق التي ينشطون فيها. لن يضطر المشترون الأفراد بعد الآن إلى المنافسة مع عروض الشراء النقدية الكاملة من الشركات الكبرى.

من ناحية أخرى، يمثل المستثمرون المؤسسيون جزءاً صغيراً فقط من إجمالي مشتريات المنازل. وتقود الأزمة العميقة في القدرة على تحمل التكاليف عوامل أعمق: فعدد المنازل الجديدة التي يتم بناؤها غير كافٍ، وقوانين تقسيم المناطق تحد من كثافة الإسكان، وتكاليف البناء ترتفع بسبب الرسوم الجمركية، وكثير من أصحاب المنازل الحاليين مترددون في البيع لأنهم حصلوا على أسعار فائدة منخفضة للرهن العقاري.

يحذر بعض الخبراء من أن حظر الاستثمار المؤسسي قد يقلل من رأس المال المتاح لبناء وصيانة المنازل. كما يوفر هؤلاء المستثمرون خيارات إيجار في الأسواق التي يصعب فيها الشراء، وغالباً ما يقومون بتجديد العقارات التي قد تتعرض للإهمال لولا ذلك.

المشهد السياسي

يأتي اقتراح ترامب بينما يستعد الجمهوريون لانتخابات منتصف المدة، ولا تزال القدرة على تحمل التكاليف تمثل مصدر قلق رئيسي للناخبين. وعلى الرغم من بعض التخفيف من التضخم، لا يزال العديد من الأمريكيين يشعرون بوطأة ارتفاع تكاليف الإسكان والطعام وغيرها من الضروريات. وتُظهر الاستطلاعات الأخيرة أن 70% من الأمريكيين يعتقدون أن تكلفة المعيشة في منطقتهم غير ميسورة للأسرة المتوسطة.

توفر هذه السياسة للجمهوريين نقطة جدل شعبية: يجب ألا تسيطر الشركات على منازل العائلات. إنها رسالة تلقى صدى لدى الناخبين عبر الطيف السياسي وتجذب اهتماماً إعلامياً كبيراً، بغض النظر عن تأثيرها العملي.

كما قدم الديمقراطيون تدابير للحد من ملكية الشركات للعقارات، مما يشير إلى إمكانية وجود دعم من الحزبين—رغم أن تفاصيل أي تشريع ستكون حاسمة.

مستقبل تملك المنازل في أمريكا

يُعد تعهد ترامب بمنع المستثمرين المؤسسيين الكبار من شراء المنازل السكنية خطوة جريئة لمعالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في البلاد. وقد أدى الإعلان بالفعل إلى زعزعة الأسواق المالية وأثار جدلاً بين الخبراء حول ما إذا كان سيساعد العائلات فعلاً على امتلاك منازل.

ورغم أن تقليل المنافسة من قبل الشركات على المنازل قد يبدو جذاباً، إلا أن التحديات الأساسية في سوق الإسكان أكثر تعقيداً. تواجه الولايات المتحدة نقصاً كبيراً في المنازل، وتشريعات مقيدة تعوق البناء الجديد، وضغوطاً اقتصادية أبعدت حلم تملك المنزل عن ملايين الناس.

ما إذا كان هذا الاقتراح سيصبح قانوناً—وما إذا كان سيساعد فعلاً العائلات الأمريكية على شراء منازل—لا يزال غير معروف. المؤكد هو أن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ستظل قضية مركزية في النقاشات الاقتصادية والسياسية حتى عام 2026 وما بعدها. وكما أشار الرئيس ترامب، لطالما كان امتلاك المنزل رمزاً للحلم الأمريكي، لكن بالنسبة للكثيرين، أصبح هذا الحلم بعيد المنال بشكل متزايد.

في الأسابيع المقبلة، ستظهر مزيد من المعلومات حول كيفية تنفيذ مثل هذا الحظر. أما الآن، فإن ملايين الأمريكيين الذين يأملون في شراء منزل يراقبون عن كثب، في انتظار ما إذا كان صناع السياسات سيتمكنون من تقديم حلول حقيقية لجعل امتلاك المنزل ممكناً من جديد.