Trumps ehrgeiziger Vorschlag, Institutionen den Kauf von Einfamilienhäusern zu verbieten – Kann das wirklich einen Unterschied machen?

Trump schlägt Verbot für große Unternehmen beim Kauf von Einfamilienhäusern vor

Am Mittwochmorgen machte Präsident Trump auf Truth Social eine klare und entschlossene Aussage: Er beabsichtigt, großen institutionellen Investoren den Erwerb weiterer Einfamilienhäuser zu untersagen und wird den Kongress auffordern, diese Einschränkung gesetzlich zu verankern. „Wohnungen sind für Menschen, nicht für Unternehmen“, erklärte er.

Diese Ankündigung sorgte umgehend für Aufsehen im Finanzsektor, ließ die Aktien führender Vermietungsunternehmen von Einfamilienhäusern sinken und entfachte eine landesweite Debatte über die angemessene Eigentümerstruktur amerikanischer Wohnimmobilien. Binnen weniger Stunden äußerten sich Befürworter bezahlbaren Wohnraums und Ökonomen dazu, ob dieser Schritt tatsächlich jenen zugutekommen würde, die Schwierigkeiten haben, ein Eigenheim zu erwerben.

Die Krise der Wohnraumerschwinglichkeit verstehen

Trumps Vorschlag erfolgt vor dem Hintergrund einer schweren Krise der Wohnraumerschwinglichkeit in den Vereinigten Staaten. Seit 2019 sind die Immobilienpreise stark gestiegen; das mittlere Einfamilienhaus kostet inzwischen rund 410.000 US-Dollar – etwa das Fünffache des mittleren Haushaltseinkommens. Noch vor fünf Jahren lag dieses Verhältnis näher bei drei, was lange Zeit als Maßstab für Erschwinglichkeit galt.

Die Statistiken sind für potenzielle Käufer entmutigend. Die typische monatliche Hypothekenrate für ein Haus zum Medianpreis beträgt inzwischen 2.570 US-Dollar, was bedeutet, dass ein Haushalt ein jährliches Einkommen von mindestens 126.700 US-Dollar benötigt, um sich für einen herkömmlichen Kredit zu qualifizieren. Von 46 Millionen Mietern in den USA erfüllen nur 6 Millionen diese Voraussetzung. Tatsächlich können sich 57 % der amerikanischen Haushalte – etwa 76,4 Millionen Familien – kein Haus für 300.000 US-Dollar leisten.

Für jüngere Generationen rückt der Traum vom Eigenheim immer weiter in die Ferne. Laut der National Association of Realtors ist das mittlere Alter der Erstkäufer auf 40 Jahre gestiegen, wobei andere Quellen es näher an 32 oder 33 Jahren sehen. So oder so, viele Millennials und Erwachsene der Generation Z bleiben Mieter und beobachten, wie die Preise Jahr für Jahr unerreichbar weiter steigen.

Wer sind die institutionellen Investoren?

Wenn Trump von „großen institutionellen Investoren“ spricht, meint er Unternehmen wie Private-Equity-Firmen, Real Estate Investment Trusts (REITs) und große Konzerne, die in den letzten zehn Jahren umfangreiche Portfolios von Wohnimmobilien aufgebaut haben. Blackstone beispielsweise verwaltet Vermögenswerte von über 1 Billion US-Dollar und besitzt landesweit Tausende von Einfamilienhäusern zur Vermietung.

Dieser Trend beschleunigte sich nach der Finanzkrise von 2008, als weit verbreitete Zwangsversteigerungen es gut kapitalisierten Investoren ermöglichten, in großem Stil notleidende Immobilien zu kaufen. Bis 2015 besaßen institutionelle Investoren gemeinsam bis zu 300.000 Einfamilienhäuser – ein Markt, der 2011 praktisch nicht existierte.

Obwohl diese Investoren landesweit nur etwa 1 % aller Einfamilienhäuser besitzen, ist ihr Einfluss in bestimmten Städten deutlich größer. In Atlanta beispielsweise wird geschätzt, dass sie je nach Definition und Daten zwischen 4 % und 30 % der Einfamilienhausvermietungen besitzen. Auch Jacksonville, Florida, und Charlotte, North Carolina, verzeichnen einen erheblichen institutionellen Besitz.

Marktreaktionen und wirtschaftliche Auswirkungen

Die Ankündigung des Präsidenten hatte unmittelbare Auswirkungen auf den Aktienmarkt. Invitation Homes, das größte Vermietungsunternehmen für Einfamilienhäuser in den USA, verzeichnete einen Kursrückgang von 7 %. Die Aktie von Blackstone fiel um über 4 %, und auch Apollo Global Management Inc. (NYSE: APO) musste ähnliche Verluste hinnehmen. Diese Unternehmen haben Milliarden in Wohnimmobilien investiert, und das vorgeschlagene Verbot bedroht ihr Geschäftsmodell.

Laut dem Government Accountability Office kommt es in Gebieten mit hohem institutionellen Investitionsanteil häufig zu einem Anstieg von Mieten und Immobilienpreisen. Diese Investoren konzentrieren sich meist auf Viertel mit niedrigem und mittlerem Einkommen, wo die Renditen aus der Vermietung höher sind.

Einige Ökonomen stellen jedoch infrage, ob eine Einschränkung institutioneller Käufer tatsächlich die Erschwinglichkeit verbessert. Sie argumentieren, dass das eigentliche Problem ein Mangel an verfügbaren Häusern sei – in den USA fehlen mehrere Millionen Einheiten – und dass der Abzug institutionellen Kapitals Investitionen in den Wohnungsbau sogar verringern könnte.

Wie geht es weiter?

Trump hat versprochen, während einer bevorstehenden Rede auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos, Schweiz, weitere Details zu seinem Plan zu präsentieren. Unterdessen hat Senator Bernie Moreno aus Ohio bereits angekündigt, einen Gesetzentwurf zur Umsetzung des Verbots einzubringen.

Viele Fragen bleiben offen. Wird das Verbot auch für bereits von institutionellen Investoren gehaltene Immobilien gelten oder nur für künftige Käufe? Wie werden „große institutionelle Investoren“ definiert? Werden kleinere Investmentfirmen ausgenommen? Diese Fragen müssen geklärt werden, wenn der Vorschlag den Kongress durchläuft.

Letztlich werden die Gesetzgeber über das Schicksal dieser Initiative entscheiden. Während das Thema Wohnraumerschwinglichkeit parteiübergreifend auf Resonanz stößt, werden die Details eines jeden Verbots voraussichtlich heftige Debatten und Lobbyarbeit seitens der Immobilienbranche nach sich ziehen.

Wird diese Politik einen Unterschied machen?

Die zentrale Frage ist, ob das Verbot institutioneller Investoren beim Kauf von Einfamilienhäusern tatsächlich gewöhnlichen Amerikanern hilft, Eigentümer zu werden. Die Antwort ist alles andere als einfach.

Einerseits könnte das Entfernen finanzstarker Unternehmenskäufer aus dem Markt den Wettbewerb verringern und das Preiswachstum in den betroffenen Gebieten bremsen. Einzelne Käufer müssten sich nicht mehr mit Barangeboten großer Unternehmen messen.

Andererseits machen institutionelle Investoren nur einen kleinen Teil der gesamten Immobilienkäufe aus. Die Erschwinglichkeitskrise wird von tieferliegenden Problemen verursacht: Es werden nicht genug neue Häuser gebaut, Bauvorschriften beschränken die Wohnungsdichte, die Baukosten steigen durch Zölle, und viele aktuelle Eigentümer möchten nicht verkaufen, weil sie sich günstige Hypothekenzinsen gesichert haben.

Einige Experten warnen, dass ein Verbot institutioneller Investitionen das verfügbare Kapital für Bau und Instandhaltung von Wohnraum verringern könnte. Diese Investoren bieten zudem Mietoptionen in Märkten, in denen ein Kauf unerreichbar ist, und renovieren oft Immobilien, die sonst verfallen würden.

Die politische Landschaft

Trumps Vorschlag kommt, während sich die Republikaner auf die Zwischenwahlen vorbereiten und die Erschwinglichkeit weiterhin ein zentrales Anliegen der Wähler bleibt. Trotz gewisser Entlastung durch sinkende Inflation spüren viele Amerikaner die Belastung durch hohe Kosten für Wohnen, Lebensmittel und andere Grundbedürfnisse weiterhin stark. Jüngste Umfragen zeigen, dass 70 % der Amerikaner die Lebenshaltungskosten in ihrer Region für die durchschnittliche Familie als unerschwinglich ansehen.

Diese Politik liefert den Republikanern ein populistisches Argument: Familienhäuser sollten nicht von Unternehmen kontrolliert werden. Das ist eine Botschaft, die bei Wählern aller politischen Richtungen Anklang findet und – unabhängig von ihrer praktischen Wirkung – große mediale Aufmerksamkeit erzeugt.

Auch Demokraten haben Maßnahmen vorgeschlagen, um den Unternehmenseigentum an Wohnraum zu begrenzen, was auf parteiübergreifende Unterstützung hindeuten könnte – allerdings werden die Details jedweder Gesetzgebung entscheidend sein.

Die Zukunft des Eigenheims in Amerika

Trumps Versprechen, große institutionelle Investoren beim Erwerb von Einfamilienhäusern auszuschließen, ist ein mutiger Versuch, die Erschwinglichkeitskrise im Land anzugehen. Die Ankündigung hat bereits die Finanzmärkte erschüttert und eine Debatte unter Experten darüber ausgelöst, ob sie Familien wirklich beim Erwerb eines Eigenheims hilft.

Auch wenn eine Reduzierung des unternehmerischen Wettbewerbs um Häuser verlockend erscheinen mag, sind die zugrunde liegenden Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt weitaus komplexer. Die USA stehen vor einem erheblichen Mangel an Wohnraum, restriktiven Vorschriften, die den Neubau erschweren, und wirtschaftlichen Zwängen, die den Erwerb eines Eigenheims für Millionen unerreichbar machen.

Ob dieser Vorschlag Gesetz wird – und ob er amerikanischen Familien tatsächlich beim Hauskauf hilft – bleibt abzuwarten. Sicher ist, dass das Thema Wohnraumerschwinglichkeit bis weit ins Jahr 2026 und darüber hinaus im Mittelpunkt wirtschaftlicher und politischer Diskussionen stehen wird. Wie Präsident Trump anmerkte, war der Besitz eines Eigenheims lange Zeit das Symbol des American Dream, doch für viele wird dieser Traum immer unerreichbarer.

In den kommenden Wochen werden weitere Informationen darüber bekannt, wie ein solches Verbot umgesetzt werden könnte. Vorerst beobachten Millionen Amerikaner, die auf den Kauf eines Eigenheims hoffen, gespannt, ob die Politik echte Lösungen bieten kann, um Wohneigentum wieder erreichbar zu machen.