La ambiciosa propuesta de Trump para prohibir que las instituciones compren viviendas unifamiliares: ¿realmente puede marcar la diferencia?

Trump propone prohibir la compra de viviendas unifamiliares por parte de grandes corporaciones

El miércoles por la mañana, el presidente Trump hizo una declaración clara y contundente en Truth Social: su intención es evitar que grandes inversores institucionales adquieran más viviendas unifamiliares y pedirá al Congreso que formalice esta restricción. “Las viviendas son para las personas, no para las corporaciones”, afirmó.

Este anuncio rápidamente resonó en el sector financiero, provocando una caída en las acciones de las principales empresas de alquiler de viviendas unifamiliares y generando un renovado debate a nivel nacional sobre la propiedad adecuada de los hogares estadounidenses. En pocas horas, defensores de la vivienda y economistas comenzaron a opinar sobre si esta medida realmente beneficiaría a quienes luchan por comprar una casa.

Comprendiendo la crisis de asequibilidad de la vivienda

La propuesta de Trump llega en medio de una grave crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos. Desde 2019, los precios de las casas se han disparado, siendo el precio medio de una vivienda unifamiliar de aproximadamente $410,000—alrededor de cinco veces el ingreso familiar medio. Hace apenas cinco años, esta proporción era más cercana a tres, considerada durante mucho tiempo el estándar de asequibilidad.

Las estadísticas son desalentadoras para los compradores potenciales. El pago hipotecario mensual típico de una vivienda a precio medio ha alcanzado los $2,570, lo que significa que un hogar necesita un ingreso anual de al menos $126,700 para calificar para un préstamo convencional. De los 46 millones de inquilinos en EE.UU., solo 6 millones cumplen con este requisito. De hecho, el 57% de los hogares estadounidenses—aproximadamente 76.4 millones de familias—no pueden pagar una vivienda de $300,000.

Para las generaciones más jóvenes, el sueño de ser propietario de una vivienda se aleja cada vez más. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa que la edad media del comprador por primera vez ha subido a 40 años, aunque otras fuentes sugieren que está más cerca de 32 o 33. En cualquier caso, muchos millennials y adultos de la Generación Z siguen alquilando, viendo cómo los precios suben fuera de su alcance año tras año.

¿Quiénes son los inversores institucionales?

Cuando Trump se refiere a “grandes inversores institucionales”, alude a entidades como firmas de capital privado, fondos de inversión inmobiliaria (REITs) y grandes corporaciones que han acumulado importantes carteras de propiedades residenciales en la última década. Blackstone, por ejemplo, gestiona activos por más de $1 billón y posee miles de viviendas unifamiliares en alquiler en todo el país.

Esta tendencia se aceleró después de la crisis financiera de 2008, cuando las ejecuciones hipotecarias masivas permitieron a los inversores bien financiados comprar propiedades en dificultades a gran escala. Para 2015, los inversores institucionales poseían colectivamente hasta 300,000 viviendas unifamiliares—un mercado que prácticamente no existía en 2011.

Aunque estos inversores poseen solo alrededor del 1% de todas las viviendas unifamiliares a nivel nacional, su influencia es mucho mayor en ciertas ciudades. En Atlanta, por ejemplo, se estima que poseen entre el 4% y el 30% de las viviendas unifamiliares en alquiler, dependiendo de la definición y los datos utilizados. Jacksonville, Florida, y Charlotte, Carolina del Norte, también han visto una propiedad institucional significativa.

Reacciones del mercado e implicancias económicas

El anuncio del presidente tuvo efectos inmediatos en el mercado bursátil. Invitation Homes, la mayor empresa de alquiler de viviendas unifamiliares de EE.UU., vio caer sus acciones un 7%. Las acciones de Blackstone cayeron más del 4%, y Apollo Global Management Inc. (NYSE: APO) experimentó una caída similar. Estas empresas han invertido miles de millones en bienes raíces residenciales, y la prohibición propuesta amenaza sus modelos de negocio.

Según la Oficina de Rendición de Cuentas del Gobierno, las áreas con altos niveles de inversión institucional suelen experimentar aumentos tanto en los alquileres como en los precios de las viviendas. Estos inversores tienden a centrarse en barrios de ingresos bajos y medios, donde los retornos de alquiler son mayores.

Sin embargo, algunos economistas cuestionan si restringir a los compradores institucionales realmente mejoraría la asequibilidad. Argumentan que el problema de fondo es la escasez de viviendas disponibles—en EE.UU. faltan varios millones de unidades—y que eliminar el capital institucional podría incluso reducir la inversión en vivienda.

¿Qué sigue?

Trump ha prometido compartir más detalles sobre su plan durante un próximo discurso en el Foro Económico Mundial en Davos, Suiza. Mientras tanto, el senador Bernie Moreno de Ohio ya ha anunciado planes para presentar una legislación que formalice la prohibición.

Quedan muchas preguntas sin responder. ¿La prohibición se aplicará a las viviendas ya poseídas por inversores institucionales, o solo a futuras compras? ¿Cómo se definirá a los “grandes inversores institucionales”? ¿Quedarán exentas las firmas de inversión más pequeñas? Estos temas deberán abordarse a medida que la propuesta avance en el Congreso.

En última instancia, serán los legisladores quienes determinen el destino de esta iniciativa. Aunque la cuestión de la asequibilidad de la vivienda resuena a través de las líneas partidarias, los detalles de cualquier prohibición probablemente enfrentarán un intenso debate y cabildeo por parte de la industria inmobiliaria.

¿Esta política hará una diferencia?

La pregunta central es si impedir que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares realmente ayudará a los estadounidenses comunes a convertirse en propietarios. La respuesta está lejos de ser simple.

Por un lado, eliminar a los compradores corporativos con grandes recursos del mercado podría aliviar la competencia y potencialmente desacelerar el aumento de precios en las áreas donde están activos. Los compradores individuales ya no tendrían que competir con ofertas al contado de grandes empresas.

Por otro lado, los inversores institucionales representan solo una pequeña parte de las compras totales de viviendas. La crisis de asequibilidad está impulsada por problemas más profundos: no se están construyendo suficientes viviendas nuevas, las leyes de zonificación restringen la densidad habitacional, los costos de construcción aumentan debido a los aranceles, y muchos propietarios actuales son reacios a vender porque ya han asegurado tasas hipotecarias bajas.

Algunos expertos advierten que prohibir la inversión institucional podría reducir el capital disponible para construir y mantener viviendas. Estos inversores también ofrecen opciones de alquiler en mercados donde comprar es inalcanzable y, a menudo, renuevan propiedades que de otro modo podrían deteriorarse.

El panorama político

La propuesta de Trump llega mientras los republicanos se preparan para las elecciones de medio término, con la asequibilidad como una de las principales preocupaciones de los votantes. A pesar de cierto alivio en la inflación, muchos estadounidenses aún sienten el impacto de los altos costos de vivienda, alimentos y otras necesidades. Encuestas recientes muestran que el 70% de los estadounidenses cree que el costo de vida en su área es inasequible para una familia promedio.

Esta política brinda a los republicanos un mensaje populista: los hogares familiares no deben estar controlados por corporaciones. Es un mensaje que resuena entre los votantes de todo el espectro político y genera una importante atención mediática, independientemente de su impacto práctico.

Los demócratas también han introducido medidas para limitar la propiedad corporativa de viviendas, lo que sugiere que podría haber apoyo bipartidista—aunque los detalles de cualquier legislación serán cruciales.

El futuro de la propiedad de viviendas en Estados Unidos

La promesa de Trump de bloquear a los grandes inversores institucionales para que no compren viviendas unifamiliares es un intento audaz de abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en el país. El anuncio ya ha sacudido los mercados financieros y ha generado debate entre los expertos sobre si realmente ayudará a las familias a alcanzar la propiedad de la vivienda.

Si bien reducir la competencia corporativa por las viviendas puede parecer atractivo, los desafíos subyacentes del mercado inmobiliario son más complejos. EE.UU. enfrenta una escasez significativa de viviendas, regulaciones restrictivas que dificultan la nueva construcción y presiones económicas que han dejado la propiedad fuera del alcance de millones.

Si esta propuesta se convierte en ley—y si realmente ayudará a las familias estadounidenses a comprar viviendas—aún está por verse. Lo que es seguro es que la asequibilidad de la vivienda seguirá siendo un tema central en las discusiones económicas y políticas hasta bien entrado 2026 y más allá. Como señaló el presidente Trump, ser propietario de una vivienda ha simbolizado durante mucho tiempo el Sueño Americano, pero para muchos, ese sueño se vuelve cada vez más inalcanzable.

En las próximas semanas, surgirán más detalles sobre cómo podría implementarse dicha prohibición. Por ahora, millones de estadounidenses que esperan comprar una casa están atentos, esperando ver si los legisladores pueden ofrecer soluciones reales para que la propiedad de la vivienda vuelva a ser posible.