La proposition ambitieuse de Trump d’interdire aux institutions d’acheter des maisons unifamiliales – Peut-elle vraiment faire une différence ?

Trump propose d’interdire aux grandes entreprises d’acheter des maisons individuelles

Mercredi matin, le président Trump a fait une déclaration claire et énergique sur Truth Social : il a l’intention d’empêcher les grands investisseurs institutionnels d’acquérir de nouvelles maisons individuelles et exhortera le Congrès à officialiser cette restriction. « Les maisons sont pour les gens, pas pour les entreprises », a-t-il déclaré.

Cette annonce a rapidement eu des répercussions dans le secteur financier, provoquant une chute des actions des principales sociétés de location de maisons individuelles et relançant le débat national sur la question de la propriété des habitations américaines. En quelques heures, des défenseurs du logement et des économistes se sont exprimés sur la question de savoir si cette mesure profiterait réellement à ceux qui peinent à acheter un logement.

Comprendre la crise d’accessibilité au logement

La proposition de Trump intervient dans un contexte de grave crise d’accessibilité au logement aux États-Unis. Depuis 2019, les prix des maisons ont grimpé en flèche, le prix médian d’une maison individuelle s’élevant désormais à environ 410 000 dollars—soit environ cinq fois le revenu médian des ménages. Il y a seulement cinq ans, ce ratio était plus proche de trois, ce qui a longtemps été considéré comme la norme de l’accessibilité.

Les statistiques sont décourageantes pour les acheteurs potentiels. Le paiement hypothécaire mensuel typique d’une maison au prix médian a atteint 2 570 dollars, ce qui signifie qu’un ménage doit disposer d’un revenu annuel d’au moins 126 700 dollars pour être éligible à un prêt conventionnel. Sur 46 millions de locataires aux États-Unis, seuls 6 millions remplissent cette condition. En réalité, 57 % des ménages américains—environ 76,4 millions de familles—ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison à 300 000 dollars.

Pour les jeunes générations, le rêve de devenir propriétaire s’éloigne de plus en plus. L’Association nationale des agents immobiliers rapporte que l’âge médian des primo-accédants est monté à 40 ans, bien que d’autres sources suggèrent qu’il tourne plutôt autour de 32 ou 33 ans. Quoi qu’il en soit, de nombreux millennials et adultes de la génération Z restent locataires, voyant les prix grimper au-delà de leur portée année après année.

Qui sont les investisseurs institutionnels ?

Lorsque Trump fait référence aux « grands investisseurs institutionnels », il vise des entités telles que les sociétés de capital-investissement, les fonds de placement immobilier (REITs) et les grandes entreprises qui ont accumulé d’importants portefeuilles de propriétés résidentielles au cours de la dernière décennie. Blackstone, par exemple, gère des actifs dépassant 1 000 milliards de dollars et possède des milliers de maisons individuelles à louer à travers le pays.

Cette tendance s’est accélérée après la crise financière de 2008, lorsque la vague de saisies a permis à des investisseurs bien dotés de racheter en masse des biens immobiliers en difficulté. En 2015, les investisseurs institutionnels possédaient collectivement jusqu’à 300 000 maisons individuelles—un marché qui était quasiment inexistant en 2011.

Bien que ces investisseurs ne détiennent qu’environ 1 % de toutes les maisons individuelles à l’échelle nationale, leur influence est bien plus grande dans certaines villes. À Atlanta, par exemple, les estimations suggèrent qu’ils possèdent entre 4 % et 30 % des locations de maisons individuelles, selon la définition et les données utilisées. Jacksonville, en Floride, et Charlotte, en Caroline du Nord, ont également connu une présence institutionnelle significative.

Réactions du marché et implications économiques

L’annonce du président a eu des effets immédiats sur le marché boursier. Invitation Homes, le plus grand bailleur de maisons individuelles aux États-Unis, a vu son action chuter de 7 %. L’action de Blackstone a baissé de plus de 4 %, et Apollo Global Management Inc. (NYSE : APO) a connu une baisse similaire. Ces entreprises ont investi des milliards dans l’immobilier résidentiel, et l’interdiction proposée menace leurs modèles économiques.

Selon le Government Accountability Office, les zones présentant un fort niveau d’investissement institutionnel enregistrent souvent une hausse des loyers et des prix des logements. Ces investisseurs ont tendance à cibler les quartiers à faibles et moyens revenus, où les rendements locatifs sont plus élevés.

Cependant, certains économistes doutent qu’une restriction des acheteurs institutionnels améliorerait réellement l’accessibilité. Ils estiment que le problème de fond est la pénurie de logements disponibles—il manque plusieurs millions de logements aux États-Unis—et que le retrait de capitaux institutionnels pourrait en fait réduire l’investissement dans le secteur du logement.

Quelle est la suite ?

Trump a promis de fournir davantage de détails sur son plan lors d’un prochain discours au Forum économique mondial de Davos, en Suisse. Pendant ce temps, le sénateur Bernie Moreno, de l’Ohio, a déjà annoncé son intention de déposer une législation visant à formaliser l’interdiction.

De nombreuses questions restent en suspens. L’interdiction s’appliquera-t-elle aux maisons déjà détenues par des investisseurs institutionnels, ou seulement aux achats futurs ? Comment les « grands investisseurs institutionnels » seront-ils définis ? Les sociétés d’investissement plus petites seront-elles exemptées ? Ces points devront être clarifiés au fil de l’examen de la proposition par le Congrès.

En fin de compte, ce sont les législateurs qui décideront du sort de cette initiative. Si la question de l’accessibilité au logement suscite un large consensus au sein des partis, les modalités d’une éventuelle interdiction feront probablement l’objet de débats intenses et de pressions du secteur immobilier.

Cette politique fera-t-elle la différence ?

La question centrale est de savoir si empêcher les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons individuelles aidera réellement les Américains ordinaires à devenir propriétaires. La réponse est loin d’être simple.

D’un côté, l’éviction des acheteurs institutionnels fortunés pourrait atténuer la concurrence et potentiellement ralentir la hausse des prix dans les zones où ils sont présents. Les acheteurs particuliers n’auraient plus à rivaliser avec les offres au comptant des grandes sociétés.

De l’autre, les investisseurs institutionnels ne représentent qu’une petite part du total des achats de logements. La crise de l’accessibilité est causée par des problèmes plus profonds : pas assez de nouvelles constructions, des règles d’urbanisme limitant la densité, une augmentation des coûts de construction due aux tarifs douaniers, et de nombreux propriétaires actuels qui hésitent à vendre, ayant obtenu des taux hypothécaires bas.

Certains experts avertissent qu’interdire les investissements institutionnels pourrait réduire les capitaux disponibles pour la construction et l’entretien des logements. Ces investisseurs offrent aussi des options de location dans les marchés où l’achat est inaccessible et rénovent souvent des biens qui tomberaient sinon en ruine.

Paysage politique

La proposition de Trump intervient alors que les Républicains se préparent aux élections de mi-mandat, l’accessibilité restant une préoccupation majeure pour les électeurs. Malgré un certain répit de l’inflation, de nombreux Américains ressentent toujours la pression du coût élevé du logement, de la nourriture et d’autres nécessités. Selon des sondages récents, 70 % des Américains estiment que le coût de la vie dans leur région est inabordable pour une famille moyenne.

Cette politique offre aux Républicains un argument populiste : les maisons familiales ne devraient pas être contrôlées par des entreprises. C’est un message qui trouve un écho auprès des électeurs de tous horizons et génère une large couverture médiatique, quel que soit son impact pratique.

Les Démocrates ont également proposé des mesures pour limiter la propriété immobilière des entreprises, ce qui laisse supposer qu’un soutien bipartisan pourrait exister—bien que les détails de toute législation seront déterminants.

L’avenir de l’accession à la propriété aux États-Unis

La promesse de Trump de bloquer les grands investisseurs institutionnels dans l’achat de maisons individuelles est une tentative audacieuse de s’attaquer à la crise de l’accessibilité au logement du pays. L’annonce a déjà secoué les marchés financiers et suscité un débat parmi les experts sur la question de savoir si elle aidera réellement les familles à devenir propriétaires.

Réduire la concurrence des entreprises pour les logements peut sembler attrayant, mais les défis sous-jacents du marché immobilier sont plus complexes. Les États-Unis font face à une grave pénurie de logements, à une réglementation restrictive qui freine la construction, et à des pressions économiques qui éloignent la propriété de millions de personnes.

Reste à savoir si cette proposition deviendra loi—et si elle permettra réellement aux familles américaines d’accéder à la propriété. Ce qui est certain, c’est que l’accessibilité au logement restera un sujet central dans les débats économiques et politiques jusqu’en 2026 et au-delà. Comme l’a souligné le président Trump, posséder une maison a longtemps symbolisé le rêve américain, mais pour beaucoup, ce rêve devient de plus en plus inaccessible.

Au cours des prochaines semaines, de plus amples informations devraient émerger sur la manière dont une telle interdiction pourrait être mise en œuvre. Pour l’instant, des millions d’Américains espérant acheter une maison observent attentivement, attendant de voir si les décideurs politiques sauront proposer de vraies solutions pour rendre à nouveau l’accession à la propriété possible.