Trump sollecita Fannie Mae e Freddie Mac ad aumentare gli acquisti di obbligazioni. Questo potrebbe portare a una riduzione dei tassi ipotecari?

Trump spinge per grandi acquisti di obbligazioni ipotecarie: abbasserà i tassi?

L'ex presidente Trump ha recentemente invitato Fannie Mae e Freddie Mac ad acquisire 200 miliardi di dollari in mortgage-backed securities, sostenendo che tale mossa aiuterebbe a ridurre i tassi di interesse dei mutui. Ma questa strategia porta davvero a tassi più bassi per i mutuatari?

In realtà, i tassi dei mutui hanno già reagito. Ecco una panoramica di ciò che sta accadendo e cosa potrebbe significare per gli acquirenti di case.

Comprendere Fannie Mae, Freddie Mac e le Mortgage-Backed Securities

Partiamo dalle basi. Fannie Mae e Freddie Mac sono enti sponsorizzati dal governo che svolgono un ruolo cruciale nel mercato immobiliare sostenendo il finanziamento dei mutui emessi da prestatori privati. Forniscono la base per i prestiti ipotecari convenzionali, che sono il tipo di mutuo più utilizzato.

Una volta che un prestatore concede un mutuo, Fannie Mae e Freddie Mac raggruppano migliaia di questi prestiti in mortgage-backed securities (MBS), che vengono poi vendute agli investitori sotto forma di obbligazioni. I pagamenti effettuati dai proprietari di casa sui loro mutui vengono trasferiti a questi investitori come rendimenti.

La direttiva di Trump è che Fannie Mae e Freddie Mac riacquistino obbligazioni garantite da mutui per un valore di 200 miliardi di dollari, con l'obiettivo di abbassare i tassi di interesse.

Secondo Bhavesh Patel, responsabile del canale consumer presso Chase Home Lending, “Quando le GSE acquistano più mortgage-backed securities, la domanda per queste obbligazioni aumenta. Questa domanda maggiore di solito abbassa il rendimento atteso dagli investitori, il che consente ai prestatori di offrire tassi di mutuo più bassi ai mutuatari.”

Come gli acquisti di obbligazioni delle GSE influenzano i tassi dei mutui

Dopo l'annuncio di Trump dell'8 gennaio, i tassi dei mutui sono scesi di 20 punti base nei due giorni lavorativi successivi. Sebbene i tassi siano poi risaliti leggermente, erano già in calo negli ultimi mesi del 2025.

Victor Kuznetsov, managing director e co-fondatore di Imperial Fund Asset Management, attribuisce il calo dei tassi di fine anno agli acquisti continui di obbligazioni da parte di Fannie Mae e Freddie Mac.

“Da ottobre e novembre 2025, quando le GSE hanno aumentato i loro acquisti mensili di obbligazioni a 15 miliardi di dollari, i tassi dei mutui si sono ridotti di circa 35 punti base. Questo ha leggermente migliorato l’accessibilità per i mutuatari, come previsto,” ha spiegato Kuznetsov.

Kuznetsov ha anche osservato che l’impatto dei 200 miliardi di dollari di acquisti aggiuntivi proposti da Trump dipenderà dalla rapidità con cui Fannie Mae e Freddie Mac li implementeranno nel 2026. Se gli acquisti saranno distribuiti durante l'anno, l’effetto potrebbe essere meno marcato. Il calendario esatto di questi acquisti non è stato ancora rivelato.

Ha aggiunto: “Anche se i rendimenti delle obbligazioni influenzano i tassi dei mutui, non sono l’unico fattore. Inflazione, eventi globali e la politica della Federal Reserve continueranno tutti a influenzare i tassi dei mutui nel 2026.”

Patel di Chase Home Lending ha fatto eco a questo punto di vista, affermando: “Un grande acquisto di obbligazioni da parte delle GSE potrebbe contribuire a spingere i tassi dei mutui più in basso, rendendo i prestiti per la casa più accessibili. Tuttavia, l’effetto complessivo dipenderà dalle condizioni di mercato, dall’entità degli acquisti e da altre influenze economiche.”

Cosa succederà adesso?

Scopri per quale tasso di mutuo potresti essere idoneo

Patel sottolinea che attualmente i tassi dei mutui sono ai livelli più bassi degli ultimi tre anni.

“Questa è un’opportunità sia per i proprietari attuali che per i potenziali acquirenti di risparmiare, soprattutto mentre l’accessibilità rimane una preoccupazione chiave,” ha detto. “Molte persone conoscono la ‘regola dell’1%’—aspettare che i tassi scendano di mezzo punto percentuale o di un punto intero prima di rifinanziare. Ma anche cali minori dei tassi possono portare a risparmi significativi sulla durata del mutuo.”

Ad esempio, su un mutuo a tasso fisso da 400.000 dollari a 30 anni, una diminuzione di solo lo 0,125% potrebbe ridurre la rata mensile di circa 30 dollari, ovvero 360 dollari all’anno. Il risparmio esatto dipenderà dall’importo del mutuo e dal prodotto specifico scelto.

Patel suggerisce anche che questo potrebbe essere un buon momento per bloccare un tasso di mutuo, soprattutto se il prestatore offre un blocco del tasso di 90 giorni con l’opzione di una sola riduzione del tasso qualora dovessero scendere ulteriormente.

“Se stai considerando di rifinanziare o acquistare una casa, è una buona idea verificare subito per quali tassi potresti essere idoneo,” ha aggiunto.

Laura Grace Tarpley ha contribuito a questo articolo.