Амбициозное предложение Трампа запретить институциональным инвесторам покупать отдельные жилые дома – сможет ли это действительно изменить ситуацию?

Трамп предлагает запретить крупным корпорациям покупать жилую недвижимость

В среду утром президент Трамп сделал четкое и решительное заявление на Truth Social: он намерен не допустить, чтобы крупные институциональные инвесторы приобретали дополнительные дома на одну семью, и будет призывать Конгресс формализовать это ограничение. «Дома предназначены для людей, а не для корпораций», — заявил он.

Это объявление быстро отразилось на финансовом секторе, вызвав падение акций ведущих компаний по аренде домов и спровоцировав новую волну обсуждений по всей стране о том, кто должен владеть американским жильем. Уже через несколько часов жилищные активисты и экономисты начали обсуждать, принесет ли эта мера реальную пользу людям, испытывающим трудности с покупкой жилья.

Понимание кризиса доступности жилья

Предложение Трампа поступило на фоне серьезного кризиса доступности жилья в Соединенных Штатах. С 2019 года цены на дома резко выросли, и сейчас медианная цена дома на одну семью составляет около $410 000 — примерно в пять раз больше медианного дохода домохозяйства. Еще пять лет назад это соотношение было ближе к трем, что долгое время считалось стандартом доступности.

Статистика пугает потенциальных покупателей. Обычный ежемесячный платеж по ипотеке на дом по средней цене достиг $2 570, что означает, что для получения традиционного кредита доход семьи должен составлять не менее $126 700 в год. Из 46 миллионов арендаторов в США только 6 миллионов соответствуют этому требованию. Фактически 57% американских домохозяйств — около 76,4 миллионов семей — не могут позволить себе дом за $300 000.

Для молодых поколений мечта о собственном доме становится все менее достижимой. Национальная ассоциация риелторов сообщает, что средний возраст первого покупателя жилья достиг 40 лет, хотя другие источники указывают на 32 или 33 года. В любом случае многие миллениалы и взрослые поколения Z продолжают снимать жилье, наблюдая, как цены растут за пределы их возможностей из года в год.

Кто такие институциональные инвесторы?

Когда Трамп говорит о «крупных институциональных инвесторах», он имеет в виду такие структуры, как частные инвестиционные фонды, фонды недвижимости (REITs) и крупные корпорации, которые за последнее десятилетие собрали значительные портфели жилой недвижимости. Например, Blackstone управляет активами на сумму более $1 триллиона и владеет тысячами домов для сдачи в аренду по всей стране.

Эта тенденция ускорилась после финансового кризиса 2008 года, когда массовые лишения прав выкупа позволили инвесторам с большими ресурсами покупать проблемную недвижимость в больших масштабах. К 2015 году институциональные инвесторы владели в совокупности до 300 000 домов на одну семью — на рынке, который практически не существовал в 2011 году.

Хотя на национальном уровне эти инвесторы владеют только около 1% всех домов на одну семью, их влияние в отдельных городах значительно выше. Например, в Атланте по разным оценкам они владеют от 4% до 30% арендного рынка домов на одну семью в зависимости от используемых определений и данных. Значительное институциональное владение наблюдается также в Джэксонвилле (Флорида) и Шарлотте (Северная Каролина).

Реакция рынка и экономические последствия

Заявление президента немедленно отразилось на фондовом рынке. Акции Invitation Homes — крупнейшей компании по аренде домов на одну семью в США — упали на 7%. Акции Blackstone подешевели более чем на 4%, а Apollo Global Management Inc. (NYSE: APO) испытали аналогичное снижение. Эти компании инвестировали миллиарды в жилую недвижимость, и предлагаемый запрет угрожает их бизнес-моделям.

Согласно данным Government Accountability Office, в районах с высоким уровнем институциональных инвестиций часто наблюдается рост и арендных ставок, и цен на жилье. Такие инвесторы обычно сосредотачиваются на районах с низким и средним доходом, где доходность от аренды выше.

Однако некоторые экономисты сомневаются, что ограничение институциональных покупателей действительно улучшит доступность жилья. Они утверждают, что корень проблемы — нехватка предложений: в Америке не хватает нескольких миллионов домов, и изъятие институционального капитала может фактически сократить инвестиции в жилищное строительство.

Что будет дальше?

Трамп пообещал раскрыть больше деталей своего плана во время предстоящего выступления на Всемирном экономическом форуме в Давосе, Швейцария. Тем временем сенатор Берни Морено из Огайо уже анонсировал планы по внесению законопроекта, направленного на формализацию запрета.

Множество вопросов пока остаются без ответа. Будет ли запрет распространяться на уже принадлежащие институциональным инвесторам дома или только на будущие покупки? Как будет определяться «крупный институциональный инвестор»? Будут ли освобождены от запрета небольшие инвестиционные компании? Эти вопросы предстоит решить по мере рассмотрения предложения в Конгрессе.

В конечном итоге судьбу этой инициативы определят законодатели. В то время как проблема доступности жилья волнует представителей обеих партий, детали любого запрета, скорее всего, вызовут серьезные споры и лоббирование со стороны отрасли недвижимости.

Принесет ли эта политика реальные перемены?

Главный вопрос заключается в том, поможет ли запрет институциональным инвесторам покупать дома на одну семью обычным американцам стать домовладельцами. Ответ далеко не однозначен.

С одной стороны, исключение крупных корпоративных покупателей с рынка может ослабить конкуренцию и потенциально замедлить рост цен в тех районах, где они наиболее активны. Индивидуальным покупателям не придется больше соперничать с предложениями от крупных компаний, оплачивающими сделки наличными.

С другой стороны, институциональные инвесторы составляют лишь небольшую долю всех покупок жилья. Кризис доступности вызван более глубокими проблемами: недостаточным строительством нового жилья, зонированием, ограничивающим плотность застройки, ростом строительных издержек из-за тарифов, и нежеланием многих нынешних домовладельцев продавать свои дома из-за низких процентных ставок по ипотеке, которые они уже зафиксировали.

Некоторые эксперты предупреждают, что запрет институциональных инвестиций может уменьшить объем капитала, доступного для строительства и обслуживания жилья. Эти инвесторы также предоставляют арендные варианты там, где покупка недоступна, и часто проводят ремонт объектов, которые иначе могли бы прийти в запустение.

Политический контекст

Предложение Трампа появляется в преддверии промежуточных выборов, когда для избирателей доступность жилья остается одной из важнейших проблем. Несмотря на некоторое снижение инфляции, многие американцы продолжают ощущать давление высоких цен на жилье, продукты и другие базовые товары. Недавние опросы показывают, что 70% американцев считают стоимость жизни в своем регионе недоступной для средней семьи.

Эта политика дает республиканцам популистский лозунг: семейные дома не должны контролироваться корпорациями. Это послание находит отклик у избирателей всего политического спектра и вызывает значительный интерес в СМИ, независимо от его практического эффекта.

Демократы также вносили инициативы по ограничению корпоративного владения жильем, что говорит о возможной двухпартийной поддержке — хотя детали любого законопроекта будут иметь решающее значение.

Будущее домовладения в Америке

Обещание Трампа заблокировать крупным институциональным инвесторам покупки домов на одну семью — это смелая попытка решить проблему доступности жилья в стране. Уже само объявление всколыхнуло финансовые рынки и вызвало споры среди экспертов о том, поможет ли эта мера семьям действительно приобрести жилье.

Хотя сокращение корпоративной конкуренции за жилье выглядит привлекательным, подлинные проблемы рынка недвижимости гораздо сложнее. США сталкиваются с серьезной нехваткой домов, ограничительными нормативами, мешающими новому строительству, и экономическими факторами, которые делают домовладение недостижимым для миллионов.

Станет ли это предложение законом и действительно ли оно поможет американским семьям приобрести жилье — покажет время. Одно ясно: проблема доступности жилья останется ключевой темой экономических и политических дискуссий вплоть до 2026 года и позже. Как отметил президент Трамп, обладание собственным домом давно символизирует «Американскую мечту», но для многих эта мечта становится все менее реальной.

В ближайшие недели появится больше информации о том, как может быть реализован подобный запрет. Пока же миллионы американцев, мечтающих о собственном доме, внимательно следят за ситуацией, надеясь, что законодатели смогут предложить реальные решения, чтобы снова сделать домовладение доступным.