Трамп предлагает запретить Уолл-стрит инвестировать в частные дома, но специалисты сомневаются, приведёт ли это к существенным изменениям.

Трамп предлагает запретить институциональным инвесторам покупать жилую недвижимость

Бывший президент Дональд Трамп объявил о своем намерении запретить крупным инвестиционным компаниям приобретать дополнительные дома на одну семью — предложение, которое получило поддержку обеих ведущих политических партий и находит отклик у многих американцев.

«Дома предназначены для людей, а не для корпораций», — написал Трамп в Truth Social в эту среду. Это заявление вызвало резкое падение акций крупных инвестиционных компаний в сфере недвижимости, таких как Blackstone, а также компаний Invitation Homes и American Homes 4 Rent, которые управляют обширными портфелями арендной недвижимости.

Однако многие эксперты по жилищному рынку считают, что эта мера вряд ли существенно решит существующий кризис доступности жилья.

По словам главного экономиста Redfin Дэрил Фэйрвезер, увеличение строительства новых домов — особенно более плотной застройки в привлекательных районах — было бы более эффективным способом сделать жилье доступным, чем ограничение институционального владения.

«Основная причина роста стоимости жилья — это нехватка доступных домов», — объяснила Фэйрвезер. «Именно этот дефицит привлекает инвесторов, поскольку они понимают ограниченность предложения».

Институциональные инвесторы: небольшая доля рынка

Крупные арендодатели — обычно те, кто владеет более чем 1 000 объектами недвижимости, — подвергаются критике с момента финансового кризиса, когда они начали скупать проблемные дома, ремонтировать их и сдавать в аренду. Критики утверждают, что такие практики способствуют росту арендной платы и цен на жилье, уменьшая количество домов, доступных для индивидуальных покупателей, и обвиняют корпоративных арендодателей в быстрой выселении жильцов и медленном решении вопросов обслуживания.

Несмотря на свою заметность, институциональные инвесторы составляют лишь небольшую часть жилищного сектора. Крупнейшие компании в совокупности владеют примерно 80 000 домов, что составляет около 3,4% всех арендных объектов недвижимости в США. Арендодатели, в портфеле которых 100 и более домов, занимают менее 1% всех покупок жилья, согласно данным компании John Burns Research and Consulting.

Подпишитесь на еженедельную рассылку Mind Your Money

Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями Yahoo и политикой конфиденциальности.

«Институциональные инвесторы привлекают много внимания», — отмечает Рик Паласиос-младший, директор исследовательского отдела John Burns. — «Но если посмотреть на реальные цифры, становится ясно, что эта индустрия — небольшая цель».

Большинство объектов аренды по-прежнему принадлежит мелким, так называемым «семейным» инвесторам, у которых менее десяти домов. Эти индивидуальные арендодатели остаются активными, и по данным Cotality, на их долю пришлось около 14% покупок жилья в третьем квартале 2025 года. Для сравнения, на крупнейших инвесторов за этот период пришлось лишь 2,5% сделок.

Тем не менее, влияние корпоративных арендодателей варьируется в зависимости от региона. Крупные инвесторы сосредоточили свои усилия на быстрорастущих городах Юго-Востока. Согласно отчету Счетной палаты правительства, по состоянию на 2022 год крупные инвесторы контролировали 25% арендного жилья в Атланте, 21% — в Джэксонвилле (Флорида) и 18% — в Роли (Северная Каролина).

Сложные эффекты институциональных инвестиций

Сельма Хепп, главный экономист Cotality, отмечает, что склонность Wall Street приобретать дома в быстроразвивающихся районах с сильным рынком труда затрудняет определение их точного влияния на уровень арендной платы.

«Исследования далеки от однозначности», — говорит Хепп. — «Обычно сначала арендная плата растет в районах с высоким спросом, и уже затем туда приходят институциональные и другие инвесторы — а не наоборот».

Джошуа Ковен, профессор недвижимости в бизнес-школе Zicklin колледжа Baruch, изучал влияние институциональных инвесторов на жилищный рынок. Его исследования показывают, что крупные арендодатели могут способствовать снижению арендной платы, увеличивая предложение арендного жилья. Однако меры, ограничивающие этих инвесторов или устанавливающие потолок на рост арендной платы, могут сократить доступность аренды и привести к еще большему росту цен.

С другой стороны, Ковен также выяснил, что когда крупные инвесторы покупают дома, они уменьшают количество объектов, доступных для индивидуальных покупателей, что способствует примерно 20% роста цен в наиболее активных для них рынках.

«Это усложняет людям возможность стать домовладельцами, так как цены растут, а домов для покупки становится меньше», — объяснил Ковен. — «В то же время эти дома поступают на рынок аренды, что увеличивает предложение арендного жилья».

Клэр Бостон — старший репортер Yahoo Finance, специализируется на вопросах жилья, ипотеке и страховании недвижимости.

Подпишитесь на рассылку Mind Your Money

Читайте последние новости личных финансов, включая советы по инвестициям, управлению долгами, покупке жилья, выходу на пенсию и многое другое

Будьте в курсе последних финансовых и бизнес-новостей от Yahoo Finance