Трамп призывает Fannie Mae и Freddie Mac увеличить закупки облигаций. Может ли это привести к снижению ипотечных ставок?

Трамп призывает к крупным покупкам ипотечных облигаций: снизит ли это ставки?

Бывший президент Трамп недавно призвал Fannie Mae и Freddie Mac приобрести ипотечные ценные бумаги на сумму 200 миллиардов долларов, утверждая, что такой шаг поможет снизить процентные ставки по ипотеке. Но действительно ли эта стратегия приведет к снижению ставок для заемщиков?

На самом деле, процентные ставки по ипотеке уже отреагировали. Вот подробное объяснение происходящего и того, что это может означать для покупателей жилья.

Понимание Fannie Mae, Freddie Mac и ипотечных ценных бумаг

Начнем с основ. Fannie Mae и Freddie Mac — это спонсируемые государством организации, которые играют ключевую роль на рынке жилья, поддерживая финансирование ипотечных кредитов, выдаваемых частными кредиторами. Они обеспечивают основу для стандартных жилищных займов, которые являются самым распространенным видом ипотеки.

После выдачи ипотеки кредитором Fannie Mae и Freddie Mac объединяют тысячи таких займов в ипотечные ценные бумаги (MBS), которые затем продаются инвесторам в виде облигаций. Платежи, которые домовладельцы вносят по своим ипотекам, передаются этим инвесторам в качестве дохода.

Указ Трампа заключается в том, чтобы Fannie Mae и Freddie Mac выкупили ипотечные облигации на сумму 200 миллиардов долларов с целью снижения процентных ставок.

По словам Бхавеша Пателя, исполнительного директора по потребительскому каналу в Chase Home Lending, «когда GSE выкупают больше ипотечных облигаций, спрос на эти бумаги растет. Этот рост спроса обычно снижает доходность, которую ждут инвесторы, что, в свою очередь, позволяет кредиторам предлагать заемщикам более низкие ипотечные ставки».

Как покупки облигаций GSE влияют на ставки по ипотеке

После заявления Трампа 8 января ипотечные ставки снизились на 20 базисных пунктов за последующие два рабочих дня. Хотя впоследствии ставки несколько восстановились, они уже демонстрировали тенденцию к снижению в последние месяцы 2025 года.

Виктор Кузнецов, управляющий директор и сооснователь Imperial Fund Asset Management, связывает снижение ставок в конце года с продолжающимися покупками облигаций Fannie Mae и Freddie Mac.

«С октября и ноября 2025 года, когда GSE увеличили свои ежемесячные покупки облигаций до 15 миллиардов долларов, ипотечные ставки сузились примерно на 35 базисных пунктов. Это немного повысило доступность для заемщиков, как и планировалось», — объяснил Кузнецов.

Кузнецов также отметил, что влияние предложенных Трампом дополнительных покупок облигаций на сумму 200 миллиардов долларов будет зависеть от того, насколько быстро Fannie Mae и Freddie Mac реализуют этот план в 2026 году. Если покупки будут растянуты на весь год, эффект может быть менее выраженным. Точный график этих покупок пока не раскрыт.

Он добавил: «Хотя доходность облигаций действительно влияет на ставки по ипотеке, это не единственный фактор. Инфляция, мировые события и политика Федеральной резервной системы также продолжат влиять на ипотечные ставки в 2026 году».

Патель из Chase Home Lending поддержал это мнение, заявив: «Крупная закупка облигаций GSE может помочь снизить ставки по ипотеке, делая жилищные кредиты более доступными. Однако общий эффект будет зависеть от рыночной конъюнктуры, объема покупок и других экономических факторов».

Что дальше?

Узнайте, на какую ставку по ипотеке вы можете претендовать

Патель отмечает, что процентные ставки по ипотеке сейчас находятся на самом низком уровне за последние три года.

«Это возможность для нынешних владельцев жилья и потенциальных покупателей сэкономить, особенно учитывая, что доступность остается ключевым вопросом», — сказал он. «Многие знают о “правиле 1%” — ждать, пока ставки снизятся на полпроцента или процент перед рефинансированием. Но даже небольшое снижение ставок может привести к существенной экономии за весь срок кредита».

Например, при ипотеке в 400 000 долларов на 30 лет с фиксированной ставкой снижение ставки всего на 0,125% может уменьшить ваш ежемесячный платеж примерно на 30 долларов, или на 360 долларов в год. Точная сумма экономии будет зависеть от размера вашего кредита и выбранного ипотечного продукта.

Патель также советует, что сейчас может быть хорошее время для фиксации процентной ставки по ипотеке, особенно если ваш кредитор предлагает фиксировать ставку на 90 дней с возможностью однократного снижения, если ставки упадут еще ниже.

«Если вы рассматриваете варианты рефинансирования или покупки жилья, разумно сейчас узнать, на какие ставки вы можете рассчитывать», — добавил он.

Лаура Грейс Тарпли внесла вклад в эту статью.