Đề xuất đầy tham vọng của Trump cấm các tổ chức mua nhà đơn lập – Liệu nó có thực sự tạo ra sự khác biệt?

Trump Đề Xuất Cấm Các Tập Đoàn Lớn Mua Nhà Riêng Lẻ

Vào sáng thứ Tư, Tổng thống Trump đã đưa ra một tuyên bố rõ ràng và mạnh mẽ trên Truth Social: ông dự định ngăn các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà riêng lẻ và sẽ kêu gọi Quốc hội chính thức hóa hạn chế này. “Nhà là dành cho người dân, không phải cho các tập đoàn,” ông tuyên bố.

Thông báo này nhanh chóng lan rộng trong lĩnh vực tài chính, khiến cổ phiếu của các công ty cho thuê nhà riêng lẻ hàng đầu giảm giá và làm dấy lên cuộc tranh luận trên toàn quốc về quyền sở hữu nhà tại Mỹ. Chỉ trong vài giờ, các nhà vận động vì nhà ở và các nhà kinh tế đã lên tiếng về việc liệu động thái này có thực sự mang lại lợi ích cho những người đang gặp khó khăn khi mua nhà hay không.

Hiểu Về Khủng Hoảng Khả Năng Chi Trả Nhà Ở

Đề xuất của Trump được đưa ra trong bối cảnh Mỹ đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng về khả năng chi trả nhà ở. Kể từ năm 2019, giá nhà đã tăng vọt, với giá trung bình của một căn nhà riêng lẻ hiện vào khoảng 410.000 đô la—khoảng gấp năm lần thu nhập hộ gia đình trung bình. Chỉ cách đây năm năm, tỷ lệ này gần hơn với con số ba, vốn từ lâu được coi là tiêu chuẩn về khả năng chi trả.

Thống kê thật đáng ngại đối với những người mua tiềm năng. Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng điển hình cho một căn nhà có giá trung bình đã lên tới 2.570 đô la, nghĩa là một hộ gia đình cần có thu nhập hàng năm ít nhất 126.700 đô la để đủ điều kiện vay theo chuẩn thông thường. Trong số 46 triệu người thuê nhà tại Mỹ, chỉ có 6 triệu người đáp ứng được điều kiện này. Thực tế, 57% hộ gia đình Mỹ—khoảng 76,4 triệu gia đình—không đủ khả năng mua một căn nhà trị giá 300.000 đô la.

Với các thế hệ trẻ, giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia cho biết tuổi trung bình của người mua lần đầu đã tăng lên 40, dù một số nguồn khác cho rằng con số này gần 32 hoặc 33 tuổi. Dù thế nào, nhiều người thuộc thế hệ millennial và Gen Z vẫn phải đi thuê, chứng kiến giá nhà tăng vượt ngoài tầm với của họ qua từng năm.

Nhà Đầu Tư Tổ Chức Là Ai?

Khi Trump nhắc đến “các nhà đầu tư tổ chức lớn”, ông muốn nói đến các thực thể như quỹ đầu tư tư nhân, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các tập đoàn lớn đã tích lũy danh mục đầu tư bất động sản dân cư đáng kể trong thập kỷ qua. Ví dụ, Blackstone quản lý tài sản vượt quá 1 nghìn tỷ đô la và sở hữu hàng ngàn căn nhà cho thuê riêng lẻ trên toàn quốc.

Xu hướng này tăng tốc sau khủng hoảng tài chính 2008, khi làn sóng tịch thu nhà trên diện rộng cho phép các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mua các bất động sản gặp khó khăn trên quy mô lớn. Đến năm 2015, các nhà đầu tư tổ chức đã sở hữu tập thể tới 300.000 căn nhà riêng lẻ—một thị trường gần như chưa tồn tại vào năm 2011.

Dù các nhà đầu tư này chỉ nắm giữ khoảng 1% tổng số nhà riêng lẻ trên toàn quốc, ảnh hưởng của họ lại lớn hơn nhiều ở một số thành phố nhất định. Tại Atlanta, ước tính cho thấy họ sở hữu từ 4% đến 30% số nhà cho thuê riêng lẻ, tùy theo định nghĩa và dữ liệu được sử dụng. Jacksonville, Florida và Charlotte, North Carolina cũng chứng kiến sự gia tăng sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức.

Phản Ứng Thị Trường Và Tác Động Kinh Tế

Tuyên bố của tổng thống đã có tác động ngay lập tức lên thị trường chứng khoán. Invitation Homes, công ty cho thuê nhà riêng lẻ lớn nhất tại Mỹ, chứng kiến cổ phiếu giảm 7%. Cổ phiếu của Blackstone giảm hơn 4%, và Apollo Global Management Inc. (NYSE: APO) cũng gặp tình trạng tương tự. Các công ty này đã đầu tư hàng tỷ đô la vào bất động sản dân cư, và lệnh cấm được đề xuất đe dọa đến mô hình kinh doanh của họ.

Theo Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ (Government Accountability Office), các khu vực có mức đầu tư tổ chức cao thường chứng kiến giá thuê và giá nhà tăng. Các nhà đầu tư này có xu hướng tập trung vào các khu vực có thu nhập thấp và trung bình, nơi lợi nhuận cho thuê cao hơn.

Tuy nhiên, một số nhà kinh tế nghi ngờ liệu việc hạn chế người mua tổ chức có thực sự cải thiện khả năng chi trả. Họ cho rằng vấn đề cốt lõi là thiếu hụt nguồn cung nhà ở—Mỹ hiện thiếu hụt hàng triệu căn nhà—và việc loại bỏ vốn tổ chức có thể thực sự làm giảm đầu tư vào lĩnh vực nhà ở.

Điều Gì Sẽ Xảy Ra Tiếp Theo?

Trump đã hứa sẽ chia sẻ thêm chi tiết về kế hoạch của mình trong bài phát biểu sắp tới tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới ở Davos, Thụy Sĩ. Trong khi đó, Thượng nghị sĩ Bernie Moreno của Ohio đã công bố kế hoạch giới thiệu dự luật để chính thức hóa lệnh cấm.

Vẫn còn nhiều câu hỏi chưa được giải đáp. Lệnh cấm sẽ áp dụng với các căn nhà đã được các nhà đầu tư tổ chức sở hữu, hay chỉ áp dụng cho các giao dịch mua mới? Khái niệm “nhà đầu tư tổ chức lớn” sẽ được định nghĩa như thế nào? Các công ty đầu tư nhỏ hơn có được miễn trừ không? Những vấn đề này sẽ cần được giải quyết khi đề xuất được trình lên Quốc hội.

Cuối cùng, các nhà lập pháp sẽ quyết định số phận của sáng kiến này. Dù vấn đề khả năng chi trả nhà ở nhận được sự đồng thuận từ cả hai đảng, các chi tiết cụ thể của bất kỳ lệnh cấm nào có khả năng sẽ vấp phải tranh luận gay gắt và vận động hành lang từ ngành bất động sản.

Chính Sách Này Có Tạo Ra Khác Biệt?

Câu hỏi trọng tâm là việc ngăn cản các nhà đầu tư tổ chức mua nhà riêng lẻ liệu có thực sự giúp người dân Mỹ bình thường trở thành chủ sở hữu nhà hay không. Câu trả lời không hề đơn giản.

Một mặt, việc loại bỏ các nhà đầu tư tập đoàn có tiềm lực tài chính khỏi thị trường có thể làm giảm sự cạnh tranh và có khả năng làm chậm đà tăng giá ở những khu vực họ đang hoạt động mạnh. Người mua cá nhân sẽ không còn phải cạnh tranh với các đề nghị mua bằng tiền mặt từ các công ty lớn.

Mặt khác, các nhà đầu tư tổ chức chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng số giao dịch mua nhà. Khủng hoảng khả năng chi trả được thúc đẩy bởi những vấn đề sâu xa hơn: không có đủ nhà mới được xây dựng, các quy định về quy hoạch hạn chế mật độ nhà ở, chi phí xây dựng tăng do thuế quan, và nhiều chủ nhà hiện tại không muốn bán vì đã chốt được lãi suất thế chấp thấp.

Một số chuyên gia cảnh báo rằng cấm đầu tư tổ chức có thể làm giảm lượng vốn dành cho việc xây dựng và bảo trì nhà ở. Những nhà đầu tư này cũng cung cấp lựa chọn thuê nhà ở các thị trường mà việc mua là ngoài tầm với, và họ thường sửa chữa, nâng cấp các bất động sản vốn có thể đã xuống cấp.

Bối Cảnh Chính Trị

Đề xuất của Trump xuất hiện khi đảng Cộng hòa chuẩn bị cho cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ, với khả năng chi trả vẫn là mối quan tâm hàng đầu của cử tri. Dù lạm phát có phần giảm bớt, nhiều người Mỹ vẫn cảm thấy áp lực vì giá nhà, thực phẩm và các nhu yếu phẩm khác cao. Các khảo sát gần đây cho thấy 70% người Mỹ tin rằng chi phí sinh hoạt ở khu vực của họ là không thể chi trả đối với một gia đình trung bình.

Chính sách này mang lại cho đảng Cộng hòa một luận điểm dân túy: nhà ở cho gia đình không nên bị kiểm soát bởi các tập đoàn. Đây là thông điệp gây tiếng vang với cử tri trên toàn bộ phổ chính trị và thu hút sự chú ý lớn của truyền thông, dù tác động thực tế ra sao.

Đảng Dân chủ cũng từng đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế việc các tập đoàn sở hữu nhà ở, cho thấy có thể sẽ có sự ủng hộ từ cả hai đảng—dù các chi tiết của bất kỳ đạo luật nào sẽ mang tính quyết định.

Tương Lai Của Quyền Sở Hữu Nhà Ở Tại Mỹ

Lời hứa của Trump về việc ngăn các nhà đầu tư tổ chức lớn mua nhà riêng lẻ là một nỗ lực táo bạo nhằm giải quyết khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở của quốc gia. Thông báo này đã làm rung chuyển thị trường tài chính và làm dấy lên tranh luận trong giới chuyên gia về việc liệu nó có thực sự giúp các gia đình đạt được quyền sở hữu nhà hay không.

Dù việc giảm cạnh tranh từ các tập đoàn trong việc mua nhà có vẻ hấp dẫn, các thách thức nền tảng của thị trường nhà ở thì phức tạp hơn nhiều. Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng, các quy định hạn chế xây dựng mới và áp lực kinh tế khiến việc sở hữu nhà trở nên ngoài tầm với của hàng triệu người.

Liệu đề xuất này có trở thành luật—và liệu nó có thực sự giúp các gia đình Mỹ mua được nhà hay không—vẫn còn phải chờ xem. Điều chắc chắn là khả năng chi trả nhà ở sẽ tiếp tục là vấn đề trung tâm trong các cuộc thảo luận kinh tế và chính trị đến tận năm 2026 và xa hơn thế nữa. Như Tổng thống Trump đã lưu ý, sở hữu nhà từ lâu đã là biểu tượng của Giấc mơ Mỹ, nhưng với nhiều người, giấc mơ đó ngày càng trở nên xa vời.

Trong những tuần tới, sẽ có thêm thông tin về cách thức lệnh cấm này có thể được thực hiện. Hiện tại, hàng triệu người Mỹ hy vọng sẽ mua được nhà đang dõi theo sát sao, chờ xem liệu các nhà hoạch định chính sách có thể mang lại giải pháp thực sự để quyền sở hữu nhà một lần nữa trở nên khả thi hay không.