把房子變成“比特幣發動機”？美國人真的開始這麼幹了

原文來源：紐約時報

編譯：BitpushNews

美國最大的抵押貸款融資公司將開始接受加密貨幣作為抵押貸款申請中的資產，這是特朗普政府將數字貨幣引入主流金融體系的又一重大舉措。

本週，特朗普總統的住房事務負責人威廉·普爾特（William Pulte）表示，他將指示美國兩大抵押貸款融資公司------房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）------在評估購房者是否有能力負擔抵押貸款時，將其加密貨幣投資視為整體財富的一部分。傳統上，抵押貸款機構考慮的是購房者的現金儲蓄和股票投資。

作為住房市場關鍵組成部分的房利美和房地美，從銀行購買抵押貸款，並設定一系列標準來決定接受哪些借款人的抵押貸款。

聯邦住房金融局（FHFA）局長普爾特先生於週三宣布這一消息之際，越來越多的美國人一直在使用數字貨幣購買房屋，並且新成立的公司正在幫助他們利用其持有的加密貨幣購買房地產。

多年來，加密貨幣市場及其眾多支持者一直在推動監管機構朝這個方向發展，這引起了消費者權益倡導者的擔憂，他們認為這種監管寬鬆且波動劇烈的投資資產正被與住房市場這樣對經濟至關重要的領域綁在一起。

而特朗普先生已從加密貨幣的批評者變成了大力支持者。

「在一個監管執法基本上已被搁置的世界裡，邊界正被迅速突破，」曾在證券交易委員會（SEC）擔任律師、現運營金融行業貿易組織「健康市場協會」（Healthy Markets Association）的泰勒·蓋拉什（Tyler Gellasch）說道。

但是，購房者和加密貨幣愛好者的需求正在增長。根據住宅房地產經紀公司 Redfin 最近的一項調查，約 14% 的購房者表示，他們計劃出售加密資產以籌集現金支付房屋首付，高於 2019 年的 5%。

2017 年，大衛·多斯（David Doss）出售了部分持有的加密貨幣，為新澤西州一套房子的首付籌集現金。他說，他更希望有一種方式能在獲得等價現金的同時保留其加密貨幣，但在他買房時這種選擇並不存在。

「加密貨幣與房地產的交匯點發展得相當快，」為富裕投資者提供加密貨幣投資建議的多斯先生說，「這是最古老的資產類別與最新資產類別的相遇。」

普爾特先生的指令本可以讓多斯先生保留部分加密貨幣資產。該指令稱，購房者在申請抵押貸款資格的過程中，不再需要為了獲得現金而出售其加密貨幣。

隨著房屋銷售陷入停滯，加密貨幣在住房市場中的影響力正在增強。銷售停滯導致許多人無法出售或購買房屋，也無法通過貸款利用其房屋淨值。

一些初創公司已經在推銷加密貨幣，將其作為突破當前市場困境、重振房屋銷售的一種方式。

其中一家名為 Milo 的公司，由摩根士丹利前財務顧問喬西普·魯佩納（Josip Rupena）創立，為投資者提供了一種使用比特幣作為抵押品獲得住房貸款的方式。

對於一套 100 萬美元的房屋，投資者需存入價值 100 萬美元的比特幣，Milo 會將其放入一個安全賬戶。該公司則提供 100 萬美元現金用於購買房屋。

隨後，Milo 會發放一筆等額的抵押貸款，最終由購房者負責償還。利率通常比普通抵押貸款高出幾個百分點，但客戶的好處是不必出售任何加密貨幣或支付資本利得稅。當抵押貸款還清時，Milo 會將比特幣返還給投資者。

魯佩納先生表示，他已經承銷了 6500 萬美元的此類抵押貸款，並且他歡迎聯邦住房金融局在加密貨幣政策上的轉變。

與大多數銀行抵押貸款（如房利美和房地美購買的）不同，魯佩納先生的公司不要求房主支付首付。他的公司為 100% 的交易提供融資，這是大多數銀行不會做的，而且聯邦住房金融局關於加密貨幣的新規也不太可能改變這一點。

「這是讓加密貨幣獲得與其他資產同等地位的第一步，」魯佩納先生評價聯邦住房金融局的決定時說。

其他公司則在幫助房主利用房屋淨值購買加密貨幣。其策略類似於所謂的房屋淨值投資合約，即向房主提供一筆一次性現金支付，以換取分享房屋價值增值的權利。

但與房主利用這筆交易的現金支付房屋裝修或子女大學學費不同，他們只用它來購買一樣東西：比特幣。

一家名為 Horizon 的初創公司在 X 平台上的一篇帖子中說：「將您的房屋變成比特幣獲取引擎。」

其典型運作方式如下：一些公司根據房主房屋淨值價值，向其發放貸款用於購買比特幣。這些公司通常通過在房主出售房屋時分享其價值增值來獲利。

這類交易具有吸引力，因為在協議有效期內，房主無需像傳統的房屋淨值貸款那樣每月還款。

作為保障，一些公司還會在合同期限內（有些合同可能長達十年）在房屋上設置留置權。

Horizon 於上個月在拉斯維加斯舉行的比特幣大會上推出了其服務，特朗普的兩個兒子在會上是主旨發言人。

消費者權益倡導者看到了值得擔憂的理由。

「我的總體印象是，為購買加密貨幣而在你的房子上設置任何留置權都是一個糟糕的主意，」專門研究抵押貸款融資的美國國家消費者法律中心（National Consumer Law Center）高級律師安德魯·皮佐爾（Andrew Pizor）說，「這是你遮風避雨的家，你必須謹慎行事。」

所有這些項目都處於起步階段，因此要判斷它們最終能獲得多大的影響力還為時過早。

相關公司的代表表示，關於消費者被佔便宜的擔憂被誇大了。大多數潛在客戶是富裕的投資者。這些公司還表示，他們打算遵守現有的聯邦和州法律。

35 歲的哈里·W·普拉爾（Harry W. Prahl）自 2016 年以來一直在投資比特幣，他表示有興趣利用其自住房屋和擁有的幾棟公寓樓的淨值購買更多這種加密貨幣。

普拉爾先生一直在與一家名為 Sovana 的公司洽談，該公司由一位前谷歌高管創立，旨在利用他部分房地產資產作為抵押品購買更多比特幣。Sovana 會根據個人房產淨值按一定公式購買比特幣，然後將加密貨幣存入一個安全賬戶。在交易結束時，個人和公司將分享利潤。

如果比特幣貶值，業主必須補足差額。

「這是一種利用商業淨值且不影響業務運作的替代方式，」普拉爾先生說，「而且不需要支付任何款項是一個真正的殺手級功能。」

儘管聯邦住房金融局政策轉變的細節尚不明確，但表面上看，這標誌著特朗普政府對房利美和房地美的監管方式發生了變化。在過去的政府管理下，這兩家公司因在金融危機期間數百萬房主違約抵押貸款而幾乎崩潰後，一直傾向於規避風險。

普爾特先生在 X 平台上一篇關於新政策的帖子中表示，他在「大量研究」之後做出了讓房利美和房地美將加密貨幣計入購房者資產的決定。

他補充說，這是「為了響應特朗普總統將美國打造成世界加密貨幣之都的願景。」