Trump mendesak Fannie Mae dan Freddie Mac untuk meningkatkan pembelian obligasi. Apakah ini bisa menyebabkan penurunan suku bunga hipotek?

Trump Mendorong Pembelian Obligasi Hipotek Besar-besaran: Akankah Ini Menurunkan Suku Bunga?

Mantan Presiden Trump baru-baru ini menyerukan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengakuisisi sekuritas berbasis hipotek senilai $200 miliar, dengan menegaskan bahwa langkah tersebut akan membantu menurunkan suku bunga hipotek. Namun, benarkah strategi ini benar-benar menghasilkan suku bunga yang lebih rendah bagi peminjam?

Faktanya, suku bunga hipotek telah merespons. Berikut adalah penjelasan tentang apa yang sedang terjadi dan apa artinya bagi pembeli rumah.

Memahami Fannie Mae, Freddie Mac, dan Sekuritas Berbasis Hipotek

Mari mulai dari dasar. Fannie Mae dan Freddie Mac adalah entitas yang disponsori pemerintah yang memainkan peran penting di pasar perumahan dengan mendukung pendanaan hipotek yang dikeluarkan oleh pemberi pinjaman swasta. Mereka menyediakan tulang punggung untuk pinjaman rumah konvensional, yang merupakan jenis hipotek yang paling banyak digunakan.

Setelah pemberi pinjaman mengeluarkan hipotek, Fannie Mae dan Freddie Mac menggabungkan ribuan pinjaman ini menjadi sekuritas berbasis hipotek (MBS), yang kemudian dijual kepada investor sebagai obligasi. Pembayaran yang dilakukan pemilik rumah atas hipotek mereka diteruskan kepada para investor ini sebagai imbal hasil.

Arahan Trump adalah agar Fannie Mae dan Freddie Mac membeli kembali obligasi berbasis hipotek senilai $200 miliar, dengan tujuan menurunkan suku bunga.

Menurut Bhavesh Patel, eksekutif saluran konsumen di Chase Home Lending, “Ketika GSE membeli lebih banyak sekuritas berbasis hipotek, permintaan atas obligasi ini meningkat. Permintaan yang lebih tinggi biasanya menurunkan imbal hasil yang diharapkan investor, yang pada akhirnya memungkinkan pemberi pinjaman menawarkan suku bunga hipotek yang lebih rendah kepada peminjam.”

Bagaimana Pembelian Obligasi GSE Mempengaruhi Suku Bunga Hipotek

Setelah pengumuman Trump pada 8 Januari, suku bunga hipotek turun 20 basis poin dalam dua hari kerja berikutnya. Meskipun suku bunga telah sedikit naik kembali, mereka sudah mengalami tren penurunan pada bulan-bulan terakhir tahun 2025.

Victor Kuznetsov, direktur pelaksana dan salah satu pendiri Imperial Fund Asset Management, mengaitkan penurunan suku bunga akhir tahun dengan pembelian obligasi yang sedang berlangsung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac.

“Sejak Oktober dan November 2025, ketika GSE meningkatkan pembelian obligasi bulanan mereka menjadi $15 miliar, suku bunga hipotek telah menyempit sekitar 35 basis poin. Ini sedikit meningkatkan keterjangkauan bagi peminjam, sesuai tujuan,” jelas Kuznetsov.

Kuznetsov juga mencatat bahwa dampak dari tambahan pembelian obligasi senilai $200 miliar yang diusulkan Trump akan bergantung pada seberapa cepat Fannie Mae dan Freddie Mac mengimplementasikannya pada 2026. Jika pembelian dilakukan secara bertahap sepanjang tahun, efeknya mungkin tidak terlalu besar. Jadwal pasti untuk pembelian ini belum diumumkan.

Ia menambahkan, “Meskipun imbal hasil obligasi memang mempengaruhi suku bunga hipotek, itu bukan satu-satunya faktor. Inflasi, peristiwa global, dan kebijakan Federal Reserve juga akan terus memainkan peran dalam membentuk suku bunga hipotek pada 2026.”

Patel dari Chase Home Lending sependapat dengan hal ini, menyatakan, “Pembelian obligasi GSE dalam jumlah besar dapat membantu menekan suku bunga hipotek, membuat pinjaman rumah lebih terjangkau. Namun, efek keseluruhan akan bergantung pada kondisi pasar, besarnya pembelian, dan pengaruh ekonomi lainnya.”

Apa Selanjutnya?

Lihat Suku Bunga Hipotek yang Mungkin Anda Dapatkan

Patel menunjukkan bahwa suku bunga hipotek saat ini berada pada level terendah dalam tiga tahun terakhir.

“Ini adalah peluang bagi pemilik rumah saat ini maupun calon pembeli untuk menghemat, terutama karena keterjangkauan tetap menjadi perhatian utama,” ujarnya. “Banyak orang mengenal ‘aturan 1%’—menunggu suku bunga turun setengah atau satu persen penuh sebelum refinancing. Namun bahkan penurunan kecil dalam suku bunga dapat menghasilkan penghematan signifikan selama masa pinjaman Anda.”

Misalnya, pada hipotek tetap 30 tahun senilai $400.000, penurunan hanya 0,125% dapat menurunkan pembayaran bulanan Anda sekitar $30, atau $360 per tahun. Penghematan pasti akan bergantung pada besaran pinjaman dan produk hipotek spesifik yang Anda pilih.

Patel juga menyarankan bahwa sekarang bisa menjadi waktu yang baik untuk mengunci suku bunga hipotek, terutama jika pemberi pinjaman Anda menawarkan penguncian suku bunga 90 hari dengan opsi satu kali penurunan suku jika suku bunga turun lebih lanjut.

“Jika Anda mempertimbangkan refinancing atau membeli rumah, ini adalah langkah cerdas untuk memeriksa suku bunga yang mungkin Anda dapatkan saat ini,” tambahnya.

Laura Grace Tarpley berkontribusi dalam artikel ini.