Trump apeluje do Fannie Mae i Freddie Mac o zwiększenie zakupów obligacji. Czy to może prowadzić do obniżenia stóp procentowych kredytów hipotecznych?

Trump naciska na duże zakupy obligacji hipotecznych: Czy to obniży stopy procentowe?

Były prezydent Trump niedawno wezwał Fannie Mae i Freddie Mac do nabycia obligacji zabezpieczonych hipoteką o wartości 200 miliardów dolarów, twierdząc, że taki ruch pomoże obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale czy ta strategia rzeczywiście prowadzi do niższych stawek dla kredytobiorców?

W rzeczywistości stopy procentowe kredytów hipotecznych już zareagowały. Oto analiza tego, co się dzieje i co może to oznaczać dla kupujących domy.

Zrozumienie Fannie Mae, Freddie Mac i obligacji zabezpieczonych hipoteką

Zacznijmy od podstaw. Fannie Mae i Freddie Mac to instytucje wspierane przez rząd, które odgrywają kluczową rolę na rynku mieszkaniowym, wspierając finansowanie kredytów hipotecznych udzielanych przez prywatnych pożyczkodawców. Zapewniają one fundament dla konwencjonalnych kredytów hipotecznych, które są najczęściej wykorzystywanym rodzajem kredytu mieszkaniowego.

Po udzieleniu kredytu hipotecznego przez pożyczkodawcę, Fannie Mae i Freddie Mac łączą tysiące tych kredytów w obligacje zabezpieczone hipoteką (MBS), które następnie są sprzedawane inwestorom jako obligacje. Spłaty dokonywane przez właścicieli domów przekazywane są tym inwestorom jako zwroty z inwestycji.

Dyrektywa Trumpa polega na tym, aby Fannie Mae i Freddie Mac odkupiły obligacje zabezpieczone hipoteką o wartości 200 miliardów dolarów, mając na celu obniżenie stóp procentowych.

Zgodnie ze słowami Bhavesha Patela, dyrektora kanału konsumenckiego w Chase Home Lending, „Gdy GSE (Government Sponsored Entities) kupują więcej obligacji zabezpieczonych hipoteką, popyt na te obligacje rośnie. Zwiększony popyt zazwyczaj obniża rentowność oczekiwaną przez inwestorów, co z kolei pozwala pożyczkodawcom oferować niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych dla kredytobiorców.”

Jak zakupy obligacji przez GSE wpływają na stopy procentowe kredytów hipotecznych

Po ogłoszeniu Trumpa 8 stycznia stopy procentowe kredytów hipotecznych spadły o 20 punktów bazowych w ciągu kolejnych dwóch dni roboczych. Chociaż później nieco wzrosły, już wcześniej wykazywały tendencję spadkową w ostatnich miesiącach 2025 roku.

Victor Kuznetsov, dyrektor zarządzający i współzałożyciel Imperial Fund Asset Management, przypisuje spadki stóp pod koniec roku trwającym zakupom obligacji przez Fannie Mae i Freddie Mac.

„Od października i listopada 2025 roku, kiedy GSE zwiększyły miesięczne zakupy obligacji do 15 miliardów dolarów, stopy procentowe kredytów hipotecznych zmniejszyły się o około 35 punktów bazowych. To nieco poprawiło dostępność kredytów dla kredytobiorców, zgodnie z zamierzeniami,” wyjaśnił Kuznetsov.

Kuznetsov zauważył również, że wpływ proponowanych przez Trumpa dodatkowych zakupów obligacji o wartości 200 miliardów dolarów będzie zależał od tego, jak szybko Fannie Mae i Freddie Mac wdrożą je w 2026 roku. Jeśli zakupy zostaną rozłożone na cały rok, efekt może być mniej wyraźny. Dokładny harmonogram tych zakupów nie został jeszcze ujawniony.

Dodał: „Chociaż rentowności obligacji wpływają na stopy procentowe kredytów hipotecznych, nie są one jedynym czynnikiem. Inflacja, wydarzenia globalne i polityka Rezerwy Federalnej będą nadal odgrywać rolę w kształtowaniu stawek w 2026 roku.”

Patel z Chase Home Lending również potwierdził to stanowisko, mówiąc: „Znaczny zakup obligacji przez GSE może pomóc w dalszym obniżaniu stóp procentowych kredytów hipotecznych, czyniąc kredyty mieszkaniowe bardziej dostępnymi. Jednak ostateczny efekt będzie zależał od warunków rynkowych, skali zakupów i innych czynników ekonomicznych.”

Co dalej?

Zobacz, jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego możesz uzyskać

Patel zauważa, że obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na najniższym poziomie od trzech lat.

„To szansa zarówno dla obecnych właścicieli domów, jak i potencjalnych nabywców na oszczędności, zwłaszcza że dostępność finansowa nadal pozostaje kluczową kwestią,” powiedział. „Wiele osób zna zasadę '1%' – czekanie, aż stopy spadną o pół lub cały procent przed refinansowaniem. Jednak nawet mniejsze spadki stóp mogą przynieść znaczne oszczędności w całym okresie kredytowania.”

Na przykład, przy kredycie hipotecznym na 400 000 dolarów na 30 lat ze stałą stopą procentową, spadek stopy o zaledwie 0,125% może obniżyć miesięczną ratę o około 30 dolarów, czyli 360 dolarów rocznie. Dokładne oszczędności będą zależały od wielkości kredytu i wybranego produktu hipotecznego.

Patel sugeruje również, że teraz może być dobry moment, aby zablokować oprocentowanie kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli Twój pożyczkodawca oferuje 90-dniowe zablokowanie stawki z opcją jednokrotnej korekty w dół, jeśli stopy jeszcze spadną.

„Jeśli rozważasz refinansowanie lub zakup domu, warto już teraz sprawdzić, jakie stopy procentowe możesz uzyskać,” dodał.

Laura Grace Tarpley przyczyniła się do powstania tego artykułu.