Trump đề xuất cấm Wall Street đầu tư vào nhà ở dành cho một gia đình, nhưng các chuyên gia không chắc liệu điều này có tạo ra sự khác biệt đáng kể hay không.

Trump Đề Xuất Cấm Các Tổ Chức Đầu Tư Mua Nhà Riêng Lẻ

Cựu Tổng thống Donald Trump đã công bố ý định cấm các tập đoàn đầu tư lớn mua thêm nhà riêng lẻ—một đề xuất nhận được sự ủng hộ từ cả hai đảng lớn và phù hợp với quan điểm của nhiều người Mỹ.

“Nhà cửa là dành cho người dân, không phải cho các tập đoàn,” Trump viết trên Truth Social vào thứ Tư tuần này. Tuyên bố này đã khiến giá cổ phiếu của các nhà đầu tư bất động sản lớn như Blackstone, cũng như các công ty như Invitation Homes và American Homes 4 Rent—những đơn vị quản lý danh mục cho thuê nhà lớn—sụt giảm mạnh.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia về nhà ở cho rằng biện pháp này khó có thể giải quyết đáng kể cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở hiện nay.

Theo Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của Redfin, việc tăng xây dựng nhà mới—đặc biệt là các dự án có mật độ cao ở những khu vực hấp dẫn—sẽ hiệu quả hơn trong việc làm cho nhà ở trở nên hợp túi tiền so với việc hạn chế sở hữu của các tổ chức.

“Vấn đề cốt lõi đằng sau chi phí nhà ở tăng cao là sự thiếu hụt nhà ở có sẵn,” Fairweather giải thích. “Chính sự khan hiếm này đã thu hút các nhà đầu tư, bởi họ nhận ra nguồn cung bị giới hạn.”

Nhà Đầu Tư Tổ Chức: Chỉ Một Phần Nhỏ Của Thị Trường

Các chủ sở hữu bất động sản quy mô lớn—thường là những người sở hữu hơn 1.000 bất động sản—đã vấp phải nhiều chỉ trích kể từ sau khủng hoảng tài chính, khi họ bắt đầu mua các ngôi nhà bị siết nợ, cải tạo và cho thuê lại. Những người phản đối cho rằng các hoạt động này làm tăng giá thuê và giá nhà bằng cách giảm số lượng nhà dành cho người mua cá nhân, đồng thời cáo buộc các chủ nhà tổ chức dễ dàng trục xuất người thuê nhưng lại chậm trễ trong việc sửa chữa, bảo trì.

Mặc dù được chú ý nhiều, các nhà đầu tư tổ chức thực tế chỉ chiếm một phần nhỏ trong lĩnh vực nhà ở. Các công ty lớn nhất cùng nhau sở hữu khoảng 80.000 ngôi nhà, tương đương khoảng 3,4% tổng số bất động sản cho thuê tại Mỹ. Chủ sở hữu có danh mục từ 100 ngôi nhà trở lên chiếm chưa đến 1% tổng số giao dịch mua nhà, theo John Burns Research and Consulting.

Đăng ký nhận Bản Tin Mind Your Money Weekly

Khi đăng ký, bạn đồng ý với Điều khoản và Chính sách quyền riêng tư của Yahoo.

“Các nhà đầu tư tổ chức thu hút rất nhiều sự chú ý,” Rick Palacios Jr., giám đốc nghiên cứu tại John Burns nhận định. “Nhưng khi nhìn vào số liệu thực tế, rõ ràng đây chỉ là một đối tượng nhỏ trên thị trường.”

Phần lớn bất động sản cho thuê vẫn thuộc sở hữu của các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ với dưới mười ngôi nhà. Những chủ nhà cá nhân này vẫn rất năng động, chiếm khoảng 14% giao dịch mua nhà trong quý ba năm 2025, theo Cotality. Ngược lại, các nhà đầu tư lớn nhất chỉ chiếm 2,5% giao dịch trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, ảnh hưởng của các chủ nhà tổ chức lại khác nhau tùy theo từng khu vực. Các nhà đầu tư lớn tập trung vào các thành phố đang phát triển nhanh ở khu vực Đông Nam. Một báo cáo của Government Accountability Office cho thấy, tính đến năm 2022, các nhà đầu tư lớn kiểm soát 25% thị trường cho thuê nhà riêng lẻ tại Atlanta, 21% tại Jacksonville, Florida và 18% tại Raleigh, North Carolina.

Ảnh Hưởng Phức Tạp Của Đầu Tư Tổ Chức

Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng tại Cotality, cho biết thói quen của Wall Street mua nhà ở các khu vực phát triển mạnh với thị trường việc làm tốt khiến việc xác định chính xác tác động của họ lên giá thuê trở nên khó khăn.

“Các nghiên cứu hiện vẫn chưa đưa ra kết luận rõ ràng,” Hepp nói. “Thông thường, giá thuê tăng trước ở các khu vực có nhu cầu cao, rồi mới thu hút các nhà đầu tư tổ chức và các nhà đầu tư khác—chứ không phải ngược lại.”

Joshua Coven, giáo sư bất động sản tại Trường Kinh doanh Zicklin của Baruch College, đã nghiên cứu tác động của các nhà đầu tư tổ chức lên thị trường nhà ở. Nghiên cứu của ông chỉ ra rằng các chủ sở hữu lớn có thể giúp hạ giá thuê bằng cách tăng nguồn cung nhà cho thuê. Tuy nhiên, các chính sách hạn chế các nhà đầu tư này hoặc giới hạn mức tăng giá thuê có thể làm giảm số lượng bất động sản cho thuê và đẩy giá thuê lên cao.

Mặt khác, Coven cũng phát hiện rằng khi các nhà đầu tư lớn mua nhà, họ làm giảm số lượng bất động sản dành cho người mua cá nhân, góp phần vào khoảng 20% mức tăng giá ở những thị trường họ hoạt động mạnh nhất.

“Điều này khiến việc sở hữu nhà của người dân trở nên khó khăn hơn, do giá bị đẩy lên và số lượng nhà để mua cũng giảm,” Coven giải thích. “Đồng thời, những ngôi nhà này lại được bổ sung vào thị trường cho thuê, giúp tăng nguồn cung cho thuê.”

Claire Boston là phóng viên cao cấp của Yahoo Finance, chuyên về nhà ở, thế chấp và bảo hiểm nhà.

Đăng ký nhận bản tin Mind Your Money

Tìm kiếm tin tức tài chính cá nhân mới nhất, bao gồm các mẹo đầu tư, quản lý nợ, mua nhà, nghỉ hưu và nhiều hơn nữa

Cập nhật tin tức tài chính và kinh doanh mới nhất từ Yahoo Finance